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高档盘,气质最重要(图)


来源:楼市   作者:杜瑞峰 摄|马凯民    时间:2004-10-5   阅读1556次

    ——高档楼盘选购秘笈
   
    气质首当其冲  
   
   
      判断一个高档楼盘是否能升值保值,其气质的好坏尤为重要。所以,对于买家而言,购买高档公寓时应着重考虑这一点。楼盘的气质主要是指硬件方面的气质。判断一个楼盘气质的好坏,应注意社区规划、建筑设计、外立面风格、园林景观、大堂与公共空间设计等与地块地缘文化、周边的整体环境氛围是否相融合,因为每个区域都有其独特的地缘性,如CBD的繁华便利与商业氛围、朝阳公园地段独有景观资源等,楼盘的外在特质只有真正符合大环境(如北京)的气候与居住文化、并且能与小环境(如CBD)的氛围相融合,再加上房屋内部的建筑与系统设备、设计,如户型结构、空间比例、配套设施的合理性与目标人群相匹配,这样的楼盘才能经得起时间的考验,长久保持良好的气质,从而具有较好的保值性。
   
    地段、配套是关键 
   
      “地段,地段,还是地段”——这似乎是房地产市场一个亘古不变的真理。的确,在衡量一个楼盘的价值时,地段占有相当比重。在20世纪90年代,当北京的城市格局及地区定位不甚明确的时候,一些早期的项目却出奇地好卖。如位于崇文门的新世界中心,当时每平米售价曾卖到2500美金。因为,当时的购房人只有一个信念,即“靠近天安门就是靠近市中心”。
   
      2000年以后,随着城市格局的日渐明确与房地产市场的发展,购房人的心理也产生了转变。认为,光是靠近天安门是不够的,所谓好的地段应该拥有便利的交通网络、完善而优质的周边配套设施、良好的绿化资源、成熟的周边环境等。作为出租型公寓,除了以上因素外,如果能具有优秀的规划设计、施工质量和贴心的物业服务,加上与高档写字楼及外资企业商务区在合理距离以内,定能吸引外籍人士的眼球,从而得到较好的租金回报。如世贸国际公寓、棕榈泉等项目在租赁上均取得不俗的成绩。
   
      黄卓伟先生认为,近三四年,购房人从失败中吸取了经验,从过去的只追求地段的便利性,转变为关注地段的独特性、稀缺性与不可复制性。如朝阳公园、CBD核心区、使馆区辐射区、机场高速温榆河畔别墅区等地段的优势,均是其他地段无可比拟的。由于上述区域的土地供应有限,当该区域一手供应被完全吸纳后,买家只能转移视线到二手市场,而在土地供应紧缺而需求随着国内经济发展而日益加大时,上述地段的真正价值将会得到充分体现。香港的半山、南区就是最佳例子。目前各个高档公寓楼盘的单价或许大同小异,但是经过几年的发展,各楼盘在先天硬件与后天管理的品质差异会逐步浮现,楼盘增值能力的强弱是与上文所述的选房条件有很大关系的。
    稀有=珍贵,地段仍然是投资高档公寓的买家必须要考虑的因素。
   
    保值、升值看服务 
   
   
      对于高档楼盘,如果说优秀的硬件极为重要的话,那么,软件的重要性也不应该被忽略。因为,再好的硬件如果缺乏保养也 会有老化的一天,但优秀的软件服务却能延迟硬件设备的老化,加强楼盘的生命力。楼盘的软件中最为突出的是物业管理,物业管理服务水平的高低对于整个楼盘是否能保值、升值具有重要作用。比如,开发商当初设计外立面使用的是涂料或浅色墙砖,那么,就需要物业公司定期做清洗或维护,尽量使其不褪色、裂缝或者变脏。如果物业公司的服务水准及维修意识相对较低,楼盘的品质就会随着时间的推移而下降。另外,服务水准较高的物业管理公司,为维护社区的整体形象,会通过《物业管理公约》和《维修公约》的约定对个别业主的个性化行为进行约束,如业主随便扔垃圾、养大型宠物、晚上制造噪音等问题上进行合理约束,以提高住户的居住舒适度,减少业主之间的矛盾。而服务水平一般的物业公司可能对此就不会太过顾及。而这一点,恰恰也是楼盘能否保值、升值,客户是否愿意承租或二手购买的另一重要因素。
   
    居住氛围看人群 
   
      早期入市的一些公寓项目,由于开发商对未来的预期很模糊,担心销售会受阻,所以,项目中大、中、小三种户型都有,甚至同时涵盖纯居住与商住几种不同的客户群体,这样一来,由于产品本身定位的模糊不清,从而客群也不尽统一。住在大户型里与住在小户型里的人群,或者纯居住与商住的客户,由于经济承受能力的不同,对生活的要求也不同。这样就给物业公司造成一定的管理与服务难度,如对保安门禁的严/松等,遇到以上情况,物业公司往往只能采取折中的态度处理,如此一来,社区的品质也会受到一定的负面影响。
   
      有鉴于此,建议买家在购房时对社区的人群特征也应予以考虑,在投资购买高档公寓时,尽量考虑与品味相投、背景相似的人群“扎堆”一起。如果社区的人群整体素质较高,在一些具体细节上,会配合物业公司、业委会去做得更好,这样,楼盘的整体档次便会超水平地发挥出来。相信,这是所有投资型买家求之不得的。
   
    投资回报算细账 
   
      投资回报是每一个高档楼盘的买家无不看重的,对此,开发商似乎未卜先知。于是便有项目大肆宣扬其投资回报率高达多少。对此,购房人除需要考察同一区域其他楼盘的回报率及租金情况以作比较外,还需要算笔细账。黄卓伟先生提出,按开发商提供的计算方法,以一套100平方米的房屋为例,假设其售价为12000元/平方米,房屋总价为120万,如月租金为100元/平方米(含物业费,家具,取暖),年收益为12万元,按首付款加上家具、电器成本为50万元(36万元首付,7万元税费及其他,7万元家电)计算,回报率为24%,但实际上,在计算过程中买房人应该把交易成本及运营成本从收益中扣除以得到净收益,比如:一、房价中84万需要从银行贷款,首年利息约为4万元;二、买家放弃把前期所投入的50万元放在银行赚取1万元利息/年;三、如物业费每平米为5元,年物业费为6000元;四、取暖费每平米30元(或3000元/年);五、如家具共花费7万,按5年折旧计算每年成本为14000元;六、税费为5%租金收入即6000元;七、通过中介找客户需要给一个月租金作代理费即10000元;八、房屋平均每年空置一个月,实际收取租金减少10000元;按上述计算总出租成本为99000元/年,净租金回报为21000元/年,首年回报率约为4%(当中并未计算房屋本身折旧、房屋每3~4年翻新粉刷成本、租金上升/下降、房子升值/贬值、业主精神及时间投入等因素)。由此可以看出,租金收入仅仅能支付房子日常维护开销,要得到真正的投资回报还得依赖房屋升值来实现。
   
    宏观政策需把控 
   
      2003年至今,国家不断出台一系列金融政策和土地政策。种种政策的出台,对房地产市场的影响势不可挡。那么,高档公寓的投资型买家就需要对政策有所把控。比如首付款比例的提高,刀锋直逼购买万元以上的投资型买家和购买两套(含两套)以上住房及高档别墅的买家。另外,购买高档公寓,其契税为3%,比购买普通住宅高出1.5%。
   
      其实,政府在“打压”的同时,也给予了一定程度的鼓励。比如说租赁税费降低至5%,还有刚刚出台的90天办房产证等,对个人购房都间接地起到一定的鼓励作用。
   
   
      8·31大限已经过去,在今后一段时期内,就CBD、朝阳公园等热点区域,由于中期供应量减少而导致房价上扬已成为定论。那么,是不是就可以据此推断出,房价上升,租金也会跟着上升呢?答案是否定的,目前北京公寓市场的租金售价比仍然比上海、广州、香港、日本等地高,在过去两三年及未来两年,大量人群购买高档公寓作投资用途,并且在很多高档公寓陆续交付使用后,出租公寓的总存量会出现成倍增长,虽然越来越多外资企业进驻北京并扩大在华投资,但是在市场租赁需求没有按照同等速度增长情况下,加上不少外资企业逐年降低对外籍员工的住房补贴、进行员工本地化以压缩成本、以及越来越多外籍员工在北京购房自用的情况下,公寓租金将会有所下降。所以,对于投资高档公寓的买家而言,选择真正适合的区域和产品以求在获得合理租金回报的同时,房屋也能得到升值。
   
    押宝涉外需有度 
   
      对于近几年住宅租金的下滑,很多投资型买家或许要问,为什么在几乎所有房屋的租金走低的情况下,而一些高档的涉外公寓却租售两旺?原因不外乎两个:一方面是由于产品本身的高档特性,如棕榈泉,其位置、景观、立面、园林、会所等一系列细节上均做到了精益求精;另一方面,由于北京属中国的政治文化中心,吸引了全国乃至全世界的人到这里创业、投资。据仲量联行国际物业顾问有限公司董事张红介绍,2003年,外商在中国共投资600多亿美元,而有相当部分投入到北京。那么,一些大的跨国公司的进入,其前期便爆发出强大的租赁需求。而他们在租房时,由于有可观的住房补贴、丰厚的收入,所以,不太会考虑租金的高低,而考虑更多的是居住的舒适度。如哪里的房子距离公司更近、交通更便捷、哪里的房子景观资源好等。于是,CBD、朝阳公园周边等区域便成为外籍人士追捧的对象。另外,由于受文化背景、生活习惯等因素的影响,外籍人士在选择居住区域时比较喜欢“扎堆儿”,于是就有更多的外籍人士选择在以上区域居住,从而形成一种“羊群效应”。
   
      由此可见,涉外区域是投资公寓买家的最佳选择。但是,如果大家都为了获得稳定的投资回报,而把目光聚集在“羊群”身上,必然会导致该区域房价上涨。那么,对于买家而言,由于投资成本的加大、回报率的下降,其收益空间也就随之缩小了。所以,买家在关注涉外区域时,有必要先了解该区域租务市场的供需结构。这样,既有利于把握好投资时机,也避免因盲目投资而造成“适得其反”的后果。


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