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卖小买大个人所得税,免!


来源:楼市   作者:柴欣媛   时间:2004-10-5   阅读1366次

     2004年8月,北京市地税局出台了“卖小房买大房可享受减免个人所得税”的优惠政策。对出售自有住房前后一年内,按市场价格再购房的市民,其出售原有住房应缴纳的个人所得税,可以视新购房的价值进行全部或部分免税。那么,新政策与老政策相比,市民到底享受了哪些实惠?具体的免税和退税要如何办理?《楼市》对此进行了深入的解读。
   
    新政策三种情形可享受优惠
   
      第一种情形:按照规定,市民个人出售自有住房前一年内购买了新住房的:如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额,那么,现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策;如果新购房的金额小于现住房销售额,则可以按照购房金额占现住房销售额的比例,享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。 需要注意的是,现住房如果为已购公有住房,其出售所得收入应当扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金。
   
      第二种情形:对于先出售自有住房后,又在一年内购买了新住房的市民个人:如果新购房金额大于或等于原住房的销售额,市民可以申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税;如果新购房金额小于原住房的销售额,则可以按照购房金额占原住房销售额的比例,申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。
   
      第三种情形:个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入,也可以享受免征个人所得税的税收优惠政策。符合这一税收政策条件的市民,可以拿着房地产管理部门提供的有关证明,到税务机关去办理免征手续。
   
    新旧政策对比细算账
   
      新政策出台后,本刊接到许多热线电话咨询减免个人所得税的具体问题,在这里,记者以刘先生的情况举例,分别按新旧政策给卖房人算一笔账。
   
      刘先生于今年7月20日将自己三年前以26万购买的一套商品房以31万的价格卖出。在购买该房屋时,刘先生缴纳了契税3900元,印花税78元,交易手续费85元;出售时,又缴纳了城建税及教育费附加为275元,印花税155元,评估费为900元,交易手续费为227.76元。在卖房前半年,刘先生又以52万的价格购买了一套新商品房。那么,按照没有减免优惠的旧政策,刘先生应缴纳的个人所得税为:(310000-260000-3900-78-85-275-155-900-227.76)×20%=8875.85元。而新政策出台后,由于刘先生的情况属于在出售自有住房前后一年内又购买了新住房,且新购房金额大于或等于原住房的销售额,因此,可以全部免除个人所得税。刘先生可以持房屋买卖合同,向新购房屋的房产证发证地主管税务机关提出免税申请。
   
      假设刘先生在卖掉旧房后一年内,又以26万元的价格购买了一处商品房,那么,按照旧政策,刘先生仍需缴纳8875.85的个人所得税。而按新政策,则属于在出售自有住房前后一年内又购买了新住房,且新购房金额小于原住房的销售额,可以按比例减征或退还部分税款。因此,现在刘先生需要缴纳的个人所得税为:(260000/310000)×100%×8875.85=7455.71元,比过去少交1420.14元。刘先生可持个人所得税完税凭证及新的购房合同,向原出售住房时个税缴纳地主管税务机关申请退税。
   
      以上所举的是以买卖商品房为例的,如果个人出售的是已购公房,则销售金额里还需减去补交的土地出让金。对于职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照出售公有住房确定应纳税额。
   
    “新规定”概念解释:
   
      “一年内”的时间限制,是由征收机关根据纳税人提供的房屋买卖合同、房屋产权证或其他合法凭据上的时间来确定的。再以刘先生为例,他在2004年7月20日将自己的旧房卖出,签定了售房合同,那么,只要刘先生是在2003年7月20日后或2005年7月19日前又购买新房的,都可享受减免个税的优惠政策。
   
      对“个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房”的确认,其中“五年时间”的认定是以纳税义务人所出售住房购入时签定合同的日期为起点计算;不能提供合同的,以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。 “惟一生活用房”指的是该住房在出售时,纳税义务人除所售住房外,不再拥有其他房屋所有权的,则所售住房方可视做家庭惟一生活用房。以上的确认,需由纳税人本人提供相应的合同、房屋产权证及房地产管理部门出具的有关证明,并向所售房屋所在地主管税务机关提出申请,办理免征手续。
   
      新的个人所得税政策从法律的角度上明确了减免税的做法,给老百姓带来的实惠是显而易见的。在此提醒大家,在进行房地产买卖交易时,一定要索要正式发票、合同正本或复印件,及早办理房产证,妥善保存各种证件、发票,以便向税务机关及时申请减免个税,行使纳税人的合法权利。对于那些卖房之后想再买房的人们,要特别注意“一年内”的时间限制,不要因为超过了时限而不能享受减免的优惠政策了。
   
   
    老政策的相关链接
   
      国家财政部、税务总局和建设部早在1999年12月2日就联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》,将依照《个人所得税法》的有关规定,对出售个人自有住房的所得,按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,税率为20%。北京市财政局、地税局、国土资源和房屋管理局也在结合本市具体情况后,于2003年6月24日共同下发通知,确定了具体征收标准。具体如下:
   
      (一)个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的售房款,减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。其中,经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定,目前暂按每建筑平方米4000元掌握。其应纳个人所得税税额的计算公式为:应纳税额=(售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-补交的土地出让金-合理费用)×20%。 其中,合理费用包括已购公有住房在购买、出售过程中按规定缴纳的税费。
   
      (二)对于出售商品房的,出售时的应纳税所得额为商品房销售款,减去购买价款和合理费用后的余额,其纳税计算公式为:应纳税额=(销售额-购买价款-合理费用)×20%。
   
      (三)职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有住房确定应纳税所得额。职工按房改政策规定,超过房改成本价标准购买公有住房或参加集资建房,此类房屋上市出售,其购买或集资价格每建筑平方米低于4000元的,住房面积的经济适用住房价款按每建筑平方米4000元掌握。超过每建筑平方米4000元的,比照其他商品房确定应纳税所得额。


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