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萝卜白菜各有所爱--买房“专家”亚北看名盘


时间:2004-10-5   阅读1600次

     陈先生: 2001年在北苑家园买了一处大三居,每天往返于北苑路和亚运村,看着亚北的巨大变迁,一晃三年过去了。今年他和家人商量,打算在附近再买一套房用来投资或者作为第二居所。对亚北楼盘他如数家珍般能罗列出十几个,北辰绿色家园、新街坊、北京青年城、北苑家园、领地、翠堤春晓、黄金苑及万科星园等等。通过网上从位置到价格的考察后,陈先生还没有理出个头绪。俗话说:眼见为实,最重要的还是实地探访,于是他踏上征程看房去。
   
    陈先生忠实亚北区域的四大理由
   
   
      陈先生说今天的亚北已不能与当初同日而语。原来的农田、农村、集市基本上已拆迁完毕,绿化区域也正在按照奥运规划的内容修建着,陈先生说想到几年后世界目光将聚焦在这块土地上真令人兴奋。经他考察,亚北楼盘从道路、交通等基础设施的完善、到环境的改善和商业气氛的逐步形成,再加上无法复制的奥运中心地位、无与伦比的公共空间和预期中的升值空间等等方面都充满诱惑,陈先生对自己的选择简直坚定不疑。
   
    奥运建设提速使买房人得到最大实惠
   
      提到亚北,购房者的目光想绕过奥运商圈都难。陈先生看到政府对奥运村地区的投入极大,交通、热、电、燃气以及通信、网络等方面都在发生很大改观。第一时间享受到世界一流的市政配套及休闲娱乐设施,充分享受高品质生活,这是其它区域无法比拟的。奥运对地区的影响在此不赘述,仅提一点,环境的巨大改善,尤其是空气质量,1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园的建设,将使北京亚北地区成为北京重点建设区域和最适宜居住的地区,奥运商圈无疑将成为北京住宅建设新的里程碑。
   
   
   
      亚北的楼盘的增值幅度之快是超乎想象的。陈先生慨言他所住的北苑家园正在见证奥运地产增值历程: 销售均价从2001年5月开盘时的3500元/平方米,上升到目前润城的4800元/平方米,增幅达37%。陈先生估计现在居住的大三居如果拿到二手房市场上出售,最起码也能增值3-5万人民币,这也正是他二次置业仍然青睐于此的重要原因。可以想象宁舍奥运村之喧闹拥挤,而取亚北之闲情雅趣,快哉快哉!
   
    买房人和开发商对亚奥商圈的认同不断升级
   
      陈先生重温了亚运会带给亚运村的辉煌,同时很清醒地知道,这里的居住氛围是长期形成的,作为居住地已经被大多数人接受,具有很强的区域认同感。对于陈先生而言,买房是为了自住,并没有太多想到奥运会带来的增值、升值问题,因而看重的是生活环境和生活便利程度。奥运的光芒早晚会消失,买房的时候,更多的是透过奥运看房子本身。
   
      为什么很少看到开发商过多地依靠广告宣传来确立地块的吸引力?陈先生由开始的好奇到慢慢悟出,其实这正说明他们已拥有稳定的客户群。原来在繁华的亚运村就书写过浓重一笔的北辰集团,如今在亚北要超越光荣与梦想,书写更杰出的一页。他们已经依靠良好的口碑确立了自己在京城地产界的地位。也就是说,在别的区域大肆宣传吸引大众眼球的期间,亚北项目胸有成竹正在忙于悄悄热卖,陈先生就听开发商说过这样的话“我们的项目在市场占有率方面占据着绝对的优势,因此取得更好的开发成果,已经不需要做大规模推广,推广的结果也不会太明显”。
   
    道路拉动亚北区域发展
   
      陈先生了解到,从已经开工的北辰西路到整个奥运路网完成,一共要修建12条道路,不仅为奥运会提供交通保障,还将提升亚北的交通状况,这无疑是奥运带给亚北的最大利好。规划有两条地铁经过,分别是地铁5号线与地铁10号线,另外,该地区还规划了全长1700米的景观路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路等市政道路,其中1736米的中一路自西向东连接起熏皮厂路、北辰西路、景观西路、景观路、湖边西路、湖边东路、北辰东路等7条道路,以上12条道路纵横交错,共同构成了未来奥运村里“棋盘”状交通网。
   
    楼盘品质全面升级,配套设施逐步完善
   
      经过几年的洗礼,亚北俨然已初具大规模居住社区的恢弘气度。区域的地位由原来的城市边缘区转换为城市中心区—奥林匹克公园中心区,交通、基础设施、商业环境临千载难逢的发展良机。北辰绿色家园的傲城“08版、新生态、室内空间&大社区、社区园林&双公园、板楼&超大楼间距”等住宅理念渐入人心,逐渐确立了亚北板块的王者风范和气度。随着五环路的通车,商业巨头入住奥运居住区初现端倪。目前,普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业已在奥运村规划用地东侧抢占有利地形。亚北各社区自己的生活配套也在完善之中。
   
    热心提示
   
      要知道奥运商机吸引的不光是你和我,所以在享受亚运村奥运生活前,有麻烦也是不可避免的。在呼吁相关部门加快规划实施的同时,不妨仔细考虑,综合评估,特别留意目标房屋交通,与大市政环境接口,周边近期规划等细节。
   
    北辰绿色家园
   
      北辰绿色家园总建筑面积186.3万平方米,其中住宅建筑面积151.02万平方米,规划居住户数15563户,居住人口近5万人。分A区、B区、C区、D区进行开发,先期开发的是B区,今年正在施工和建设的大概有65万平方米左右;D区也就是媒体村。该项目定于一九九八年开工,二零零六年竣工,建设期为八年。总投资达60亿元。
   
      北辰绿色家园一期为采光充足、通风顺畅的板式小高层。采用了大量新技术、新材料、新设备。弹性的户型设计,可依据业主的职业、年龄、喜好实现二次改造。 在一期销售良好的的态势下,北辰绿色家园二期进一步提高产品品质,其开发的地热温泉资源,为业主提供温泉入户服务。
   
    主力阵容:傲城
   
      北辰绿色家园三期—傲城是绿色家园里最具吸引力的部分。规划住宅总建筑面积7万余平方米,由9栋南北通透的纯正板楼组成,主力户型在120—170平方米之间。对傲城开发商有个造房经:“大、宽、透、随意”。
   
      “大”是指这里的居住者平均每人得到的空间大:傲城总建筑面积七万多平方米,由七栋一梯一户、两梯两户的纯正板楼组成,主流户型在150~170平米之间,如此的密度当然可以得到更大更宽敞的空间。
   
   
      “宽”是指楼间距宽、面宽大:傲城放弃了一部分建筑面积从而获得了更宽的楼间距,它最大楼间距达到了86米,得到的是更开阔的视野和更充分的阳光,而且它的户型全部采用大面宽短进深的设计,也就更大范围地让房间享受到阳光的照耀。
   
      “透”说的是傲城的户型都是南北通透、户户朝阳:而且社区采用了多窗生态建筑,引入大尺度开朗型空间设计,可以更好地享受舒适生活。另外社区户型的使用率超过了85%。
   
      “随意”是指近乎天成的园林设计:傲城是亚奥区罕见的风景住宅,内部园林由日本井上公司担纲设计,采用台地式置景手法,借鉴慕尼黑奥林匹克公园自然与运动相结合的设计风格,引入自然山水因素,采用在竖向变化上更为丰富的绿色台地形式和微地形塑造手法,营造变化丰富的丘陵地势,使室外环境更赋自然天性。
   
    精良配套设施
   
      13000多亩的永久性国家级森林公园,目前已实现的绿化带4000亩,代征城市绿化用地2530亩,更有环居住区的60-80米宽的绿化隔离带,绿地率达58%。
   
      社区西邻奥林匹克森林公园,东有3.6万平方米专属体育休闲公园,地热温泉直接入户,学校、商街、会所等生活配套设施十分完善。
   
      媒体村是北辰绿色家园的一部分,是大家都非常喜欢的产品。在奥运会召开期间,媒体村将实行全封闭式管理,会后,大量的附属设施留下来作为小区的配套设施,将餐厅改建为超市,商务中心里的设施也仍然能够作为商务设备留下来给小区的业主使用,例如建成网吧。
   
    看房亲身感受 
   
      陈先生虽然经常路过“北辰”,但没敢去看,房子肯定不错,怕口袋里的money太少。一个雨天,他去北苑宾馆开会,时间还早就顺着广告牌来到了傲城售楼处。这次一看,不仅价格能接受,而且环境的确不错。销售人员介绍他买的是两室两居125.13的,12层,6570元,总价822122元,如果20年贷款,贷65万,首付172122元,月供4304元。傲城是七栋一梯一户、两梯两户的,大开间、短进深、南北通透,阳光充沛。这样的纯板楼在亚北区域甚至整个亚运村地区都是少有的。至于奥运森林公园、70度地热温泉入户、大型会所开放、全功能中心商业街、三家名校合作办学、....朋友们说的很多了,我不再复述。
   
    热心提示
   
      傲城拥有取自地下3600米深处的地热温泉直接入户,房间内采用升级版自主控制式地板电采暖,轻松进行分户分室温度设定,低谷电价和平时电价分开计费,以得到最佳的保温降耗设计和更划算的采暖费用。社区内的亚奥学校由力迈集团创办,与北京八中、育民小学、北海幼儿园等知名教育机构合作办学,社区子女义务教育可享受公立学校收费标准。 户户拥有私家车位,采用人性化交通动线设计,实现人车分流。
   
    冷眼观察
   
      与亚北区域的其他楼盘相比,傲城6600元的均价相对偏高,一居室也要80多平方米,对向往小户型的买家不免有些遗憾,而且目前周边配套设施未建好,购物不是很方便。但可以想见,随着项目的竣工、入住,生活设施日益完善后,这些问题自然迎刃而解,不必太费心。
   
    万科星园四期——北奥国际
   
      万科星园位于朝阳亚运村正北2.5公里,西邻13000亩奥林匹克国家森林公园,北临规划中的中央体育公园,小区内绿化覆盖率高达62%,内外环境相得益彰。由美国贝尔高林景观设计所主持的景观设计,主题围绕"人与环境共生"展开, 15栋蝶式楼灵活布局,使楼间绿地错落有致。
   
    看房亲身感受
   
      和北辰绿色家园一墙之隔的万科星园同样拥有良好的道路交通系统,北苑路、安立路均有多条途经小区的公交车辆可以到达。公共交通358、417、758、858、809、847、850、816、803、847、727及小公共汽车(北苑北站)下车即可到达。
   
      但是看过同处该区域的均价为6600元/平方米的板楼北辰绿色家园—傲城,陈先生惊讶于万科星园四期北奥国际塔楼的价格竟高到6500元/平方米,一般来说,高密度塔楼较板楼的品质要稍逊一筹,板楼在纵向交通和容积率等方面都比塔楼优越了一定的比例,但不同的建筑属性价格却相差无几,没道理呀,何况居住的感觉也大不相同,也许是万科物业响亮的名声为其加分,陈先生终归是有点想不明白。
   
    热心提示
   
      陈先生听说万科星园部分土地不是一级开发得来的。因此,土地的开发成本自然高出周边楼盘一大块,加价部分无疑是要分摊到房子里的,最后由买家来承担,心里不免为这样的“高价”喊冤。
   
    冷眼观察
   
      陈先生在网上读到网友“吊篮与漏水”的一段话“顶楼漏水的维修应该是万科地产出钱,不应该动用其他业主的维修基金,因为维修基金保存在小区办的账号下。”不管问题解决的怎样想到顶楼漏水陈先生的头又大了。
   
    嘉铭铜城Ⅱ——梧桐道
   
      嘉铭·桐城位于亚运村北苑路以东,规划面积60万平方米,是区域内规模较大的纯居住社区。嘉铭·桐城三面被姜庄湖公园、奥林匹克体育中心、国家森林公园周边公园所环绕,空气清新,可谓天然氧吧。完整保留50年树龄的桔桐林荫道使整个社区具有了类似于巴黎老城、纽约SOHO的艺术而又浪漫的气质。放眼望去,七个组团街区构成超低密度形态这在寸土寸金的亚北地区极为难得。陈先生看到板楼外立面清新雅致,不禁动了心。但遗憾的是,一期销售基本告罄。好在二期梧桐道已经初具规模,预计今年11月份就会交房,也是不错的选择。当然,最打动陈先生的是嘉铭·桐城首屈一指的教育设施,如今与嘉铭·桐城合作的二十一世纪双语幼儿园已于2003年开园学,陈经纶中学嘉铭分校(小学,初中)于2003年9月开学。孩子的上学问题大可放心。
   
    热心提示
   
      陈先生总结了一番,引名校为居住者们带来了四大直接好处:一是,免除了业主择校的困扰,节省了教育赞助费;二是,节省了家长接送孩子的时间成本;三是,有效解决了孩子路途中的安全问题(因为它是一个漫长的过程,所以往往是比金钱更让人头疼的问题);四是,使不动产有了一个良好的保值增值依托。
   
    冷眼观察
   
      我从梧桐道走过,意外的发现,未来的售楼处,就是那个传说的Loft,门口的四颗梧桐树被伐倒,满地的断枝落叶,一个喜鹊窝散开在地,几个保安提着一只才长毛的小喜鹊玩耍。现在,受伤的不止是梧桐树、梧桐道,还有整个嘉铭桐城。
   
    新街坊
   
      新街坊是20万平方米的园林社区,属于中档规模社区。建筑风格是围合式建筑组团,北苑地区仅此一家,这种建筑风格充分体现了北京四合院及现代大院的居住情节。设计中将区内分为六大景区,整个社区便是以17500平米的园林为中心,围合成一个封闭式的“大家庭”。小区的公共区域电梯前室、公共走道、大堂全部为精装修,艺术吊顶,艺术灯池,地面石材铺砖,每个单元入口处都有大堂50—80平米不等,直接连接园林,真正做到了与园林零距离。
   
      新街坊的另一个骄人之处,便是它的社区园林,整个社区集观赏性和使用性为一体,造就了象渔人码头、枫林大道、植物迷宫等几十种人文景观。
   
    热心提示
   
      新街坊刚推出时均价4800元/平方米, 现在已涨到5500元/平方米,每平米涨七八百元的,现在精装修三居两厅两卫111.64平方米的户型很受欢迎,但只有一层和十三层以上的,十二月底前就可以全部交房。
   
    冷眼观察
   
      板楼好户型面积有点偏大,配套还要依赖北苑家园的,况且目前的精装修正在经受着交房的考验,陈先生不免有些担心。
   
    北苑家园
   
      北苑家园占地104公顷,总建筑面积230多万平米,共分九个园区,总居住人口5万多人。8区、9区为商务公建区。分别命名为:望春园(奥城),莲葩园(秀城),绣菊园,紫绶园,清友园,茉藜园(润城),锦城(中心区)。每个区都拥有相对独立的生活配套设施,相互辉映,融为一体。北苑家园三区(绣菊园)、四区(紫绶园)、五区(清友园)已经全面建成、入住。
   
    主力阵容:润城
   
      目前正在销售的北苑家园四期——润城是目前北苑家园档次较高、配套设施最完善的居住区,集多项优势于一身:
   
      地热温泉、润泽生活;板塔建筑,合理搭配;高达40%的绿化率,建筑面积45万平米,18栋塔板楼结合错落有致,开发商斥资千万打造的园林景观,高档面砖外立面,首层大堂豪华精装修,温泉水入户,地板采暖。此外,陈先生说秀城作为北苑家园第五期项目正在热卖605(板楼)号楼和607号楼,也值得一看。
   
    精良配套设施
   
      50000平方米大型综合性社区服务会所;50000平方米大型医院;27000平方米社区中心花园;9000平方米繁华商业街;43000平方米规划教育配套(双语幼儿园、小学、重点中学、市级试验高中);紧邻城铁、地铁5号线、十余条公交线路经过;毗邻13000亩国家森林公园和460万平方米的城市绿化隔离带;临近1215公顷的奥林匹克公园、3座高尔夫球场和14座世界顶级体育场馆。
   
   
    北苑家园居住亲身感受
   
      陈先生亲眼看着目前在销的润城均价升到4700元/平方米,心里不免有些着急。陈先生拨拉拨拉算盘,北苑家园现在按套内面积销售,例如13层的楼房售价达到近5600元/平方米,有的高楼层售价达到5900元/平方米,价格比以前高多了。
   
      茶余饭后,陈先生常听周边邻居提及润城作为北苑家园产品升级换代的代表,提出什么主动式居住的全新生活理念,推出一系列软件服务创新。比如润城立面、户型等大为改善,门窗厨卫等各项硬件都品牌化,水电热气等配套大大提升,园林会所等更是有了极大的升级。作为居住文化的潮流与革命,此举当然深受业主喜爱。可以肯定的是润城之后,北苑家园后期开发的楼座,还会持续在硬件与软件上进一步升级。陈先生因为住于此,通过对比润城和北苑家园原来的产品,感觉到润城虽贵了仍然很值的。
    热心提示
   
      北苑家园有体贴入微的温泉到户服务。北苑家园地热温泉洗浴用水是地热原水经过脱色除味处理后,经管道输送至各家各户,供水温度不低于40,盆浴使用医疗效果更好。
   
   
    冷眼观察
                                                                  
      1.高耸林立的塔楼在如今追求低密度的时代已经略显落伍,或者等社区居住人口越来越多会不会是另一个望京社区大卧城的翻版。
   
      2.到目前为止,该社区虽有幸福泉幼儿园和小瓢虫幼儿园,但是每月收费1000多元,还是较高的,这对于好几个小区已经建成入住的大型社区北苑家园来说,不能不说教育设施有些滞后。但是据说,开发商已在教育上投入大气力,全面生级指日可待。
   
    3.北苑家园分有几个相对独立的小区,但各个小区之间的差别以及与其他项目之间的差别并不十分明显,这给当地的居住安全带来一定隐患。
   
    4.小区内的居住人群不统一,目前,无论是卫生和秩序都有些乱。随着开发的力度的加强,陈先生相信这方面的改观为时不远。
   
    亚北地区项目比桥表
   
    项目类别 傲城(北辰绿色家园三期) 北奥国际 新街坊 领地 嘉铭桐城· 梧桐道 润城(北苑家园四期)
    业主论坛 bcls.focus.cn wkxy.focus.cn xinjf.focus.cn lingdi.focus.cn jmy.focus.cn byjy6.focus.cn
    物业类别 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅
    均价 6600元/平方米 6500元/平方米 5400元/平方米 5000元/平方米 塔楼5500元/平方米
   
    板楼
   
    6380元/平方米
    4700元/平方米
    位置 朝阳亚运村正北3.5公里 朝阳区北五环北苑桥西北角 朝阳安外北苑5号 朝阳区安外大羊坊甲1号 朝阳区亚运村阳光广场东1000米 朝阳亚运村往北4公里
    开发商 北京北辰实业股份有限公司 北京外科企业有限公司 首佳兴房地产开发有限公司 北京城建房地产开发有限公司 北京嘉铭房地产开发有限公司 北京城建兴华房地产有限公司
    户型 2-4居 125-179 1-3居 65-150 1居-跃层
   
    40-170
    1-4居 复式 2-3居 110-135 1-3居65-153
    物业公司 北辰信诚物业管理公司 万科物业 房管-物业管理有限公司 北京弘通物业管理公司 嘉泰物业管理有限公司 城建城承12-13公司
    物业费 3元/平方米/月左右 2.95元/平方米 1.75元/平方米/月 1.8/平方米/月 2元/平方米/月 1.35元/平方米/左右(塔)
    建筑类别 板楼 塔楼 塔板结合 板楼、塔楼 板式小高层 板楼、塔楼
    占地面积 3.5万平方米 12-13万平方米 59700平方米 24000平方米 27万平方米 11万平方米
    建筑面积 11万平方米 30万平方米 20万平方米 82000平方米 60万平方米 44万平方米
    绿化率 58% 35% 35% 30% 35% 40%
    开盘时间 2004-3-7 2004-3-28 2003-4-2 2004-5-30 2004-11-5 2004-3-1
    入住时间 2004-12-31 2005-6-30 2004-7-30 2005-12-31日之前 二期2004-11-5 2004-11-1


作者声明:
  
我谨保证我是此作品的著作权人。我同意中国人人网发表此作品,同意中国人人网向其他媒体推荐此作品。未经中国人人网或作者本人同意,其他媒体一律不得转载。一旦传统媒体决定刊用,中国人人网及时通知我。在不发生重复授权的前提下,我保留个人向其他媒体的直接投稿权利。
【编者按】(注:转载除外)


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