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业主,你买到的权利有什么?


来源:楼市   时间:2004-10-5   阅读1378次

    客座嘉宾
    华远地产董事长        任志强
    中消协投诉部主任        王前虎
    置业专家、维权业主代表      舒可心
    业主代表        苏德强
   
    场外嘉宾
    德润律师事务所        孟宪生
    主持人        谢 涛
   
    关键词:物业费
   
    主持人:物业费中的各项费用(小修费、中修费、绿化费、管理费、水泵费、电梯费及其他)是必须专款专用?还是可混用?
   
   
    舒可心:承包制情况下的物业管理,物业公司将按政府规定收取的所有费用承包经营。拆东墙补西墙的情况在所难免,只收费不服务的情况也屡见不鲜。因此,国家允许在业主自愿自主的情况下采用酬金制物业管理。物业费全部在业主监督下,不够的时候由业主补足,多了归业主所有。业主对采用何种方式有选择权。这里说的“业主”即全体业主的决议。
   
   
    网友饱饱:物业收费及使用有专门的规定吗?业主通过那些途径可以监督和管理自己上交的费用?
   
    舒可心:物业收费在包干制情况下,受政府严格监管,即必须获得政府备案,并公示备案后的收费标准,不得另外加收任何费用。而酬金制则有业主大会和物业管理企业协商制定收费标准。承包制要向业主明示收费标准;酬金制要向业主公布账目。
   
    孟宪生律师:有物业管理收费办法。如果是包干制的收费,业主无权过问。如果是酬金制的收费,业主有知情权,有权知道物业费的使用情况。采取那种方式,由业主委员会与物业管理公司协商确定,并在物业管理合同中明确。
   
    关键词:地下车库
   
    主持人:开发商有权出让地下室作为停车位吗? 开发商声称已获得区人民防空办公室的许可,可否出让其使用权?
   
    孟宪生律师:如果开发商没有将建设成本分摊给买受人,同时获得人防管理机构的同意,开发商可以用人防工程进行经营活动。
   
   
    网友Jade:小区物业在未征求业主意见的情况下,把已列入公摊面积的地下室出租给娱乐中心的服务人员三四百人居住,我们业主是否有权请他们出去?
   
    舒可心:有权!但是个别业主有权和全体业主(即业主大会)有权是两码事。个别业主无法行使全体业主(业主大会)的权力,只能举报或者要求召开业主大会对侵害业主财产利益的行为加以必要的行动。
   
    关键词:公共维修基金
   
    网友emily91911:我所住的楼有门禁,但大堂内无保安值班,经常有不是本楼的人跟随业主进入,没有安全保障,请问可以据此拒交物业费吗?
   
    孟宪生律师:缴纳物业费是业主的义务。如果认为物业公司服务不到位,可以向物业公司提出建议。如果物业公司的服务不能达到业主满意,经业主大会通过后,可以解除物业管理服务委托合同。
   
   
    网友追逐之风:维修基金与契税都交过很长时间了,房产证迟迟未办理,业主是否可以退房!
   
    孟宪生律师:可以退房,但需按照以下步骤进行:一、如果合同约定在一定条件下,或一定的时间后,可以退房,在条件具备或时间届满的时候,可以通知开发商退房;二、如果合同没有约定退房,但在法定的期间内或约定的期间内,没有办妥房产证,买受人应当进行催告,经过合理的期间后,仍不能办证的,买受人可以通知开发商退房;三、通知只要送达就发生法律效力。但是,有两点需注意:买受人是房屋转移登记的申请人(义务人),而不是开发商。因为开发商的原因不能过户,才能退房。由于开发商的批准文件不齐,不能办理或不能在约定或法定的时间内办理初始登记(大产权)才可以退房。
   
   
    网友mmouse:“公共维修基金”是交房前交,还是交房之后办理产权证之前缴纳?
   
    孟宪生律师:根据《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求,“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时,按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定,此基金向市或区县小区管理办公室交纳,由其代管,小区成立管委会后,小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。
   
    关键词:小区空地及公摊部位
   
    网友xo_gao:开发商可以随便出售小区内的空地吗?小区内的街门面可否经营餐饮、歌厅等污染和影响居民生活的项目?门面顶部属门面所有人吗?
   
   
    任志强:首先,开发商是否可以随便卖小区内的空地得看原来规划,如果规划中这块地是预留地就有权卖,因为没有在转让范围内;其次,小区的门脸,如果规划当中规定门脸房就是餐饮或者是歌厅就可以用,如果原来规定的不是,就是改变住房性质,应该经过规划批准或者是有关部门的批准;再次,环境保护法上有规定,规定有污染或者是噪音应该符合要求;最后,街面屋顶房的房顶看产权归谁,如果是不动的街面房没有权利侵占。如果屋顶是一个公用的屋顶,是大家共有的,可以规定大家共用,或者是都不能用。
   
    关键词:知情权
   
    主持人:业主委员会成立前的产权和买房前的知情权应该怎么保障?
   
    任志强:业主委员会和产权没有关系,任何一个消费者在买房之前都应该有知情权,如果没获得知情权,业主有权按照法律规定到法院提起诉讼。
   
   
    王前虎:知情权相对应的是经营者的告知义务,作为一项告知义务,是强制性的,是必须做的,是不能够放弃的。由于告知义务未尽到,或没有完全尽到,导致了消费者的知情权受到侵害的,进而损害了消费者的其它权益。那么,作为开发商,或者是销售商,就要承担相应的赔偿义务。在此,我提醒消费者买房时需注意三点:第一,当你不是业内人士,当你没有足够权力制约开发商的时候,买房当首选有信誉,有良知的开发商;第二,买现房不买期房;第三,就是签好合同。签合同里面,如果存在大量不平等格式条款,而且拒不修改的话,就坚决不要买。
   
    舒可心:小区配套的情况,供水供电,以及到底有没有卫星电视,这些都是属于业主知情权的范围。其实,我们手里面有一个最好的,最有利的武器,就是不付款。作为商家最怕这个,我们在知情权被剥夺的情况下,为什么还买这个房子?我们买房子不是为了受气,不是为了买房子再去追讨知情权,他不告诉我们,我们就不买,贪便宜没好货,陷阱的表面都很美。所以,我想奉劝消费者,千万不要贪便宜。
   
    关键词:房屋质量
   
    网友hdf_fup:阳台承重墙和非承重墙有裂痕正常吗?买卖合同上写着2003年10月31日交房,但开发商2004年2月底才拿到《验收备案表》,说是上级主管部门的变更耽误了,这种说法符合法律规定吗?
   
    孟宪生律师:承重墙裂缝是一个技术问题,应当留给技术权威部门来解答。另外,行政机关办事也是很讲效率的,一般都会在法定的时间内完成自己的工作。除不可抗力外,无论什么原因,只要没有在约定期间内完成,就是违约。
   
   
    网友steelyu:精装修房子的装修质量很差,却得到政府备案,但迟迟不能入住,木地板大面积起鼓,野猪怎么样维护权益?KFS说要先入住,后整改是否合理?如何向有关部门投诉?
   
    孟宪生律师:开发商违约,应当承担违约责任。不是投诉的问题,是应当如何主张权利的问题。开发商应使其达到合同约定的条件,逾期交房的,按照合同约定承担违约责任。
   
    关键词:承诺不予兑现
   
    网友惊鸿一瞥:我是通州区天赐良园的业主,房子南面是现已通车的朝阳北路,车流量非常大,且带来很大噪音污染,与买房时售楼小姐说的“只是小区与小区间的道路,不会有很多车走”的情况不符,请问这是否属于开发商欺骗?我们该怎么办?
   
    孟宪生律师:如果开发商明知大路的规划存在,而说成小路,应当属于欺诈。但是,这种欺诈并不影响房屋的基本使用功能。对于欺诈,可以主张解除合同,返还财产,造成损失的应当赔偿。
   
   
   
    业主代表苏德强:任总,如果开发商做了广告,等一部分人买了房子,就突然变了。比如社区告诉大家建筑面积16万平方米,过了一段时间变成21.85万了,这个怎么解释?并且给我们的图纸和现在的不一样,这种改规划怎么解释呢?
   
    任志强:发展商公布规划图后就不能再修改了,但有两种情况会强制性修改,一种情况是这儿靠近机场,哪天空军说这儿有一航线,建的楼不能这么高,要你降低高度;另一种情况是因为市政规划条件变了。按照消费者的权益保护来说,消费者应该知道在发展商跟国土资源部签的土地出让合同里面有一个规定,即规划修改的权利在政府。政府有权在签了土地出让合同以后,仍然因为公共事务的要求,修改规划。所以,政府批准修改是没有办法的。发生修改的时候,按照相关规定,必须征得业主委员会的同意,或者告知消费者有执行权,如果消费者对房子不满意可以退房。


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