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华贸商圈再造东长安街区域价值


来源:楼市   时间:2004-10-5   阅读1641次

    客座嘉宾
   
    万豪集团中国区总裁               赵 海
    国华置业董事长                房 超
    中房协城市开发专业委员会秘书长        王 平
    赛特集团总裁                 王辛民
    百人行房地产顾问公司总经理          童 渊
    主持人                    蔡鸿岩
   
   
   
    精彩语录
   
      主持人:华贸从2003年上半年在市场亮相之后,到目前为止,其公寓卖得最好,而且它的价格从早期均价9000元,升至现在的16000元。华贸的上升幅度,实际上体现了整个北京房地产市场的指标,它的人气上升是项目自身的,也预示着对北京经济整体的判断。
   
      房超:华贸中心的价格走向,也反映了整个房地产的趋势。首先,现在消费者越来越关注产品本身的价值,不再是选择一个地段,一个住宅,选择一个商圈,一个环境,华贸中心不同于其它房地产项目,它是造一个新的商圈,是一个整体,有酒店、写字楼、商场,而且都是按照国际化标准来打造的。公寓融入其中,成为商圈的一部分,所以,它的价值含量不能单纯从公寓本身来看。
   
      主持人:据我所知,CBD项目当中,华贸应该是销售最不错的一个,上升势头非常明显,童先生对CBD比较了解,请问您对此怎么看?
      
    童渊:现在长安街往东的项目,除建外SOHO外,还有即将建成的蓝堡、万达和金帝,从规模上来看,跟华贸有一定距离。所以,华贸的升值,我认为不是偶然,而是必然。虽然我们认为CBD往后的供应量还是很大,但是从现有供应量来看是受限制的。而且市中心较好的地段越来越少,华贸有这么大的规模,它也有这样的能力,可以把另外一个国贸,或者是把国贸东移的势给造出来了。
   
      嘉宾主持:华贸现在的市场关注率非常高,其中一个原因,我推断是跟北京去年以来交通拥堵有关。此外,请房总谈谈北京市这些年整体商业格局的规划发展,与这次人代会提出的未来北京市发展构想有什么必然的联系吗?
      房超:肯定有必然联系。作为商圈形成,交通是很重要的因素。目前整个北京交通都有问题,繁华的地区不可避免有交通问题。主要有两个原因:一是在体制上,还缺乏一些有效的协调;二是在建设的时候滞后于规划,所以规模化的项目比较少,单体项目比较多,单体项目很容易忽略环境问题,所以导致环境被破坏。另外,不但是交通环境不合理,交通内部的环境也不合理,这些问题都是先天性的,都很难解决。所以,建筑综合体的好处是极大地提高了效率。
   
      主持人:现在华贸中心将近是国贸的三倍,而且它的投资完全是我们国内企业进行投资,整个规划从概念来说也比它更先进,这体现了十几年来,中国房地产行业、企业的进步。对此,请问王秘书长怎么看?
   
      王平:通过对华贸、对房总的了解,我最大的感触是华贸不是在做一个项目,不是为了做一个CBD中心,它是在做一个作品。房地产发展,就是从产品、商品到作品的梯形发展。 产品时代主要是以福利为主的,包括办公都是分配的。商品阶段是买卖阶段,在比商品阶段高一个层次就是作品,作品表现在两个方面:即文化内涵和设计内涵。最重要的是,房总提出要适合未来百年需求。也就是说,住宅的建设,一定要能满足未来人们的需求。协会也倡导树百年企业和百年收益,百年的产品和百年的需求,即建造出来的产品,要能适合人们办公、商贸、居住,能够符合一百年的需求。华贸具备这样的潜力和特点,当它能够适合百年需求的时候,它的架构、结构,都是能够体现的。所以,我们感谢华贸在这方面带了一个好头。
   
      主持人:各位嘉宾,华贸公寓部分,未来价格是不是还有上升的空间?上升空间有多大?
      童渊:谈到上升空间,主要看两个部分,第一是要看整个大市场的趋势。对于一些高档项目,我个人是比较看好的,因为现在整体市场是往上发展;第二,CBD的供应量感觉很多,但是实际上已经砍了近20%。如果华贸现在所做的东西和我们准备做的东西符合,相信前景是不错的。我一直认为国贸有国贸的特点,华贸有华贸的特点,不是谁可以代替谁,在北京,多两个,或三个都没有问题,因为有市场需求。
      王平:从华贸项目来看,在建设时期,一直到商圈的形成,肯定是稳中有升的。从国家指导房地产的政策来讲,也是希望房地产健康、持续、稳步地发展。从国际这50年的房地产历史来看,整体趋势还是向上走的,但是个别地区有涨有浮。所以,作为消费者也好,投资者也罢,都要考虑到涨幅这两个方面,进一步增强自己的承受力。投资华贸,我个人是有信心的。
      王辛民:预测一个楼盘未来走势是很难的。但是,至少可以说,选择华贸中心是不会亏的。一是物有所值;二是华贸作为一个百年品牌,从前期的设计到后期的施工,用的都是真材实料,货真价实,没有欺骗消费者;三是20万平方米的商业购物中心,具备了创造北京乃至全国最高档的商业条件。赛特在商业圈做了10多年,为什么效益一直特别好,最简单的原因就是没有碰到真正的对手。我感觉真正的对手要来了,华贸的商业购物中心建成以后对赛特、燕莎都会有一定的影响。
      赵海:因为国贸中心在当时的金属结构厂厂址上营造了一个北京大都市顶级的商务中心区域,因此它的价值并不是项目本身实现的,而是对它周边项目价值的提升。如建外SOHO的客户很有可能是看到了对面的国贸中心,才愿意出这个价格。
      
      网友乔一峰:请问房总:在寸土寸金的CBD,华贸中心为什么要将长安街南侧的绿地改成运动主题公园,而不是建成住宅类产品?
      房超:CBD比较拥堵,密度较大,附近没有一个运动透气的地方,我们希望这个地方有一个透气的空间,同时还能做一些运动。所以,一开始定位的时候,就把它定成了给华贸中心做配套的公园。将来华贸中心的业主和住户,都可以享受它。我们再设计一些会员卡之类的服务内容,将来让他们非常方便享受这个体育公园。这样,从长远来看是有益的,对华贸中心价值提升,会起到很好的作用。
   
    刁钻问题
      
      网友假过客:房总,面对国贸,您有压力吗?
      房超:没有,因为国贸是现房,华贸是期房,期房可以包装,现房说什么也没有用了,所以我相信华贸比国贸有优势。
   
      主持人:王总,你们跟房总有很多年的合作经历了,您能不能谈谈对房总的看法。
      王辛民:跟房总合作是在1996年开始的。当时,北京一些大的零售百货业由于经营不善都关门了,正好赛特在这个时候走向市场。我认为房总做了两件很有意义的事,一是把这个很普通的楼的商业店面卖出了北京市空前绝后的价格;二是赛特这个商圈形成于10年前,到目前为止还保持很好的形象和势头,的确是个奇迹。
      从现在国外最新的观点来看,讲六要素,即酒店、写字楼、停车场、购物中心、会议和娱乐场所、公寓。这个排列是很讲究的,从现在来看,这六要素华贸是完全具备的,而且是在一个高的、新的起点上,有非常超前、崭新的规划,跟其它商圈完全不同,这也是我认为它会成功的一个重要的因素。
   
      网友zgwwcx:很多业内人士认为,华贸中心建起来以后,大望路的交通压力会非常大,对此,房总怎么考虑?
      房超:现在大望桥的问题,从企业的角度来讲,我们一直在研究怎么解决,从北京市规划来看,2004年准备开通一个项目,即通汇河北路,从广渠门结点到四惠桥,这条路开通后会从一定程度上缓解大望桥的交通压力。另外,朝阳区和北京市政府都已经决定对大望路进行改造,这个大家都可以看到,在区政府报告和北京市计划都有大望路改造。
   
      网友zgwwcx:请问,房总:发电厂及大烟囱严重影响CBD地区的整体形象,华贸的3个超5A写字楼,及2个豪华大酒店可直接俯瞰发电厂,为了长期发展考虑,您有什么考虑?
      房超:2003年,我们投入了6个亿对电厂进行了改造,引用了一些国外的先进设备,已经没有污染了,但是人们从视觉上还是感觉到有烟筒的存在,觉得有污染,对此,我们准备把它改造成一个建筑景观,现在正经过国际招标,经过了四轮设计,并在网上征求群众意见,征求北京市审批。施工将在6月份开始,希望有烟筒招标,招标以后变成类似电视发射塔,看不到烟筒。当然,还有灯光,灯光打上去以后绚丽多彩,成为一个地区的标志物。


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