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2004年京城楼市东西南北谁最火


来源:楼市   时间:2004-10-5   阅读2014次

    客座嘉宾
    北京新界营销总监 贺 娟
    远洋山水副总经理 王福顺
    珠江骏景二期(北欧春天)总经理 曹 伟
    鹿港策划总监 管 伟
   
    嘉宾主持 焦点房地产网首席策划 蔡鸿岩
   
    东
    ■主持人:请问贺娟,新界现在的一期总量大概是多少?
    贺娟:可销售的面积是8万多平米,500百多套房子。主力户型是在130—150平米,最小的是90多平米的两居,也有170-180平米的大两居,还有200多平米的复式。
    ■网友飞雪:北京新界什么时间入住?
    贺娟:已经全部封顶了,就差绿化和市政了,我们比较保守地把入住时间定在10月1日,可能会提前。我们会在入住之前,把各个方面的前期准备工作,包括绿化都做到位,然后再入住。
    ■主持人:目前市场上有一种说法,即供给形势主要看现房销售率,现房销售率高说明供大于求。我觉得新界实际上也是反应了市场的现状,可能大家在能够卖期房的阶段全都是卖期房。市场总体供应量在这儿摆着,这也算是竞争的一个手段吧?
    贺娟:开发商这么做的时候,并没有考虑太多,只是公司一直都这样做。而且在南方一些城市,一般没有像北京做推广这么猛。项目本身就不多,城市也不大,可我们做的项目都比较大,所以口碑相传就知道了,就去订房了。但在北京我们沿用了在其他城市的开发理念和推广思路,几乎就没有推广。所以,我觉得应融入到北京的市场推广模式里面来。
   
   
   
    西
    ■主持人:据媒体报道,远洋山水在年前第一次认购时,售楼处前有上千人排队。远洋山水在西边算是比较大的项目,100多万平米的建筑面积,它的位置现在是在长安街边上,四环路跟五环路中间,在这么一个市场不是很热的区域,为什么有这么多的客户能够对这个楼盘有较高的认知度?
    王福顺:首先,这个项目地处四五环之间,规模又较大。从交通条件来看,四环和五环,长安街、地铁等,交通条件是非常好的;其次,这个项目是属北京绿化隔离带项目,在项目周边有117公顷的大面积绿化,构成了西部的一道绿化隔离带。我们这个项目是在绿化隔离带之间,整个项目分东区和西区,中间还有一道绿化隔离带穿过这个区域。同时,北侧还有北京市新建的国际雕塑公园,大约占地40公顷,现在已经完全实现绿化,实现了雕塑公园的功能;再次,考虑到中远的品牌,在本身设计和营造的过程当中,重点考虑的是性价比。在这方面,我们做了很多工作,特别是在居室的空间、功能方面做了不少工作。从整个设计上来看,用了大约一年多的时间,在做规划和户型设计。
    ■主持人:西边跟东边的市场完全不一样,东边楼盘非常扎堆,西边相对来说供应量比较小,据了解,现在西边的几个楼盘,很多楼盘甚至不用广告,现场客户是排队抢购的,如玉阜、上城、汤泉等项目,西山美墅馆现在认购的情况也非常好。王总能否谈谈西边为什么购买力相对显得要比东边好得多,主要是什么原因?
   
   
   
    王福顺:首先,从整个房地产开发的过程来看,前几年比较集中在北侧和东侧,西侧开发的进程相对比较缓慢,致使这几年出现了一些比较大的楼盘;其次,从居住的条件和居住的理念上来讲,西区更加适合居住;再次,近两年随着西区绿化隔离带的实现,首钢的减产、限产;电站环境治理的实现,西区的环境也进一步得到了改善,给房地产商在该区域开发项目提供了条件。
   
    ■网友我住景宜:请问王总,山水一期的土地使用权会受1月9日停止土地审批的影响吗?山水西区的土地使用权证已经拿到了吗?
    王福顺:山水一期土地使用权不会受到1月9号停止土地审批的影响。因为目前我们的土地出让金已经缴纳,土地出让合同已经签订,土地使用证正在办理当中。 南
    ■主持人:现在普遍认为南边的市场升温较快,很多楼盘现在销售都非常火爆,好像现在人们买房对南城的观念已经有所改变。请问曹总,形成南城比较好发展势头的主要原因是什么?
    曹伟:从现在城市规划统计来讲,南城原来的文化设施、基础设施比较薄弱,所以,这个地块一直不被大家认可。但是,随着房地产行业能够进入消费领域,能够不断被市场认可,这种低价的板块,类似于股市里那种不被大家发现的潜力板块。现在随着基础设施的加大,包括三环、四环及城市轨道交通的建设,南城的基础设施有了非常大的改善,这些都是购房者看在眼里的。所以,随着基础设施的改造,南城的项目会越来越受购房人的青睐。
    目前,南中轴路的改善,天坛的东墙全部拆迁,做成集中城市绿地,永定门的城楼现在开始重新修建。另外,整个地段市政条件的巨大飞跃,跟楼盘的价格相比,形成了性价比较高的区域。正是由于性价比较其它区域更为突出,所以才造成了南城项目的整体火爆。
   
   
   
   
    ■主持人:可见整体区域的性价比在市场当中还是有优势的,您能否具体谈谈?
    曹伟:比如骏景这一块儿地,原来是煤炭二厂,属污染企业,现在随着调整,变成了一个高档居住区。它的价位在南城卖到6000元,是比较高的,但在北京市场来看,其性价比还是有非常大的优势。目前一期已经完全入住了,入住之后,我们采用了南方的一些习惯,比如物业公司进驻、文体协会、小太阳俱乐部随时启动等社区文化建设一直在做。2月21号,曾在珠江骏景现场有一个中银卡的发放仪式,是跟中国银行,还有外企服务总公司发放的联名卡,对于业主来讲,一卡在手,既可以有信贷消费,还可以在国外支取。达到了一卡多用的效果,对于改善业主的日常生活有积极意义。所以,珠江地产对业主的实际服务利益,应该说是非常不错的,不光体现在房价上,还体现在后续的服务以及购买消费上,这就是珠江骏景在南城一枝独秀的主要原因。
   
    ■网友沧海一生笑:骏景南边有彩虹城、东边有都市绿洲,西边还有一堆项目,今年怎么应对?
    曹伟:竞争无处不在。骏景的价格在南城是较高的,但骏景的性价比也是首屈一指的。不仅提供精装修,温泉入户,欧式的环境景观,还有珠江提供的更多后续服务,使珠江骏景能保持持续旺销。
   
    ■网友天堂鸟:据说,今年的地产热将向城西南倾斜,曹先生,你对此如何看,我是眼看着骏景的房价一路飙升?
    曹伟:原来西南部开发力度弱,造成供应量不大,随着市政环境的改善,开发规模也逐渐增大,造成市场关注度提高,其市场价值也会随着被逐步认可而渐渐提升。 北
    ■网友梦想百分百:管总监能否对鹿港的环境设计做一个详细的描述?
    管伟:鹿港的环境设计是由美国EDSA设计,内部园林分六大主题,给未来的业主充分的景观享受。在社区外部,领养了四环的绿化带,成为社区绿化的一部分。其间建有一些利于身心健康的配套设施,增加业主的活动空间,对此,业主可以自己体验一下。
    ■网友shijiuye:请问管总,鹿港有很大一部分户型只有朝南的窗子,怎样保证通风?在选择这种户型时,适宜选择的楼层?另外,准业主们都很看重鹿港的外部环境,请大概介绍一下。
    管伟:选择户型、楼层方面每人都有不同的喜好,有人愿意住高层,也有人愿意住低层,同时也有价格因素(楼层越高价格越高)。
    另外,鹿港紧邻100米宽社区绿化、国家苗圃试验基地。与南湖公园一墙之隔,与太阳宫公园隔路相望。社区周边有3个城市高尔夫球场环绕。
    ■网友Gemini:我之所以买鹿港的房子就是看重了鹿港的环境,我也很欣赏开发商把鹿港做成精品的愿望。可是为了避免虎头蛇尾,在整个项目开发过程中,为了实现规划的美好环境,采取了哪些保障措施?比如预算严重超支怎么办?
    管伟:开发商在设计时就对项目的整个预算做出了整体的安排,不会出现预算严重超支的问题,我们只会将鹿港做的更好。举个例子,银网中心当初公共走道定的是地毯,入住前开发商为提高品质,将地毯改成了大理石地面。


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