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10万北京人涌入燕郊买房 导致房价5年翻4番


来源:中国经济周刊   作者:宋雪莲   时间:2007-12-10   阅读889次

    京城房价半年来首次下降
   
    有这样一个地方:
   
    距北京天安门30公里,距首都机场25公里;
   
    城区内,有8所大学和20多个国家部属单位;每5-10分钟就有一趟公交车发往北京;跑在路上或停在小区里的私家车,90%以上都是京字头的牌号;
   
    10多万常住人口中,90%以上来自北京,固定电话一机双号:一个010,一个0316。
   
    这就是被人戏称为“北京编外郊县”的河北省廊坊市三河市(县级市)燕郊开发区(下称“燕郊”),“不是北京的北京”。
   
    这里,随处可见的是“京东燕郊”这个模糊的名称,初来的你根本无法判断自己身在何处,而这里的许多人也有意无意地忽略着河北这个“尴尬”的身份。
   
    面对绝佳的地理位置,当地政府部门也在谋划着“天子脚下”的区域经济发展布局,提出“变近(京)为通(京)、全面融入、依托北京、面向世界”的理念。
   
    2006年10月21日,两院院士、清华大学吴良镛教授主持的《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期》报告发布,报告提出京津冀地区为“首都地区”的概念,并提出了建立“新七环”的设想,将京冀交界处连接起来;报告还提出,有计划培育燕郊等京津周边既有中小城镇,作为带动周边地区的增长点。
   
    北京市相关部门的工作人员告诉《中国经济周刊》,北京在做整体城市规划的时候,的确在考虑周边的这些卫星城市。
   
    随着区域发展的需要,燕郊这个副县级的开发区和首都北京,在某种程度上已经突破了行政区划的限制,开始在规划上打造共赢点。
   
    尽管“燕郊将划归北京”的说法已经流传了30多年,但燕郊融入北京的真正举动却是近几年的事,其中,最大的“动静”是从最敏感的房子开始,而这种“动静”又在某种程度上让“划归北京”的说法继续流传。
   
    在许多人看来,“融入”的终点似乎就是“划归”。
   
    燕郊在许多北京人心目中,是一个房子很便宜的地方。“到燕郊买房去”,已成为许多北京人的选择。
   
    到燕郊买房去
   
    燕郊在哪里?
   
    在全国地图上就可以看到,河北廊坊市有三个县市(三河市、香河县、大厂回族自治县)是河北省的一块“飞地”——这三个县市被包围在北京市与天津市之间。与河北省其它大部分区域是分隔的。燕郊开发区便是三个县市中距北京最近的三河市的一个省级开发区。
   
    坐车沿着京哈高速出北京通州往东走,不到15分钟,你就会看到一段无水之河。就是这条目前只能取沙而少有河水的潮白河,将岸的两边分成了两个世界——西岸是首都北京,东岸则为河北燕郊,因春秋战国时期地处燕国国都的城郊而得名。
   
    燕郊开发区管委会副主任刘炜曾向媒体介绍,虽然与北京咫尺之遥,但是在计划经济体制下,北京和河北都没有对燕郊进行过投资。所以很长一段时间以来,燕郊没有形成任何工业基础,直到文革结束,改革开放开始。
   
    上个世纪七十年代末和八十年代初,“大量隶属于国家部委的单位从三线回流,进北京进不去,阴差阳错地进了燕郊,才为燕郊的发展奠定了基础。”中国冶金地质总局一局的退休职工钟钒告诉《中国经济周刊》,1974年,钟钒所在的单位——原冶金部第五勘测大队进驻燕郊,成为第一个在燕郊安家落户的国家部属单位。随后,一些国家部委的科研院所陆续到来,让“燕郊开始变得热闹起来。”
   
    1992年,燕郊被河北省批准为经济技术开发区,7年之后上升为省级。据钟钒介绍,燕郊成立开发区的时候,由于缺少人才,就从每个部属单位抽调人员,“我们单位还抽调了两个,干的非常好。可以说,这些部属单位为燕郊开发区的发展做出了巨大的贡献。”
   
    “我是眼看着燕郊发展起来的,2002年以后,燕郊陆续进行了大面积拆迁,盖起了楼房,修整了道路。我们那时学车,就在开发区的路上,路又宽又平整,人和车都少。空气也是出奇的好,天总是蓝的。”
   
    因为有着多家部属研究院所的优势,燕郊在国家一分钱没有投入的情况下,开始努力将自己打造成北京东部一个重要的高科技产业基地。然而,人们对燕郊的认识,却是后来从房地产热开始的。
   
    10万北京购房者,使燕郊房价5年翻4番
   
    “辛苦了大半辈子,终于在北京郊区买了套房子,收楼那天,我流着泪用颤抖的手掏出手机准备告诉家里人,这时手机突然收到一条短信:河北移动欢迎你!”
   
    2006年,这条带点心酸的短信开始在北京和河北流传。
   
    “这短信说的就是我们。”一位在北京西三环附近上班、却在燕郊买了房子的打工族告诉《中国经济周刊》:“老家人还都以为我混得多么出息,已经在北京买了房子呢,其实一条河就已经把自己拦成河北人了。”
   
    与北京有着巨大落差的房价、离北京很近的距离,以及买房即可落户的诱惑等因素,都成为许多在北京生活、工作,有或没有北京户口的“北京人”在燕郊置业的现实选择。
   
    2004年,北京确立了“两轴两带多中心”的多层次空间新发展模式,新城市规划的出台,使京城的经济带向东偏移,促进了以燕郊为代表的京东楼市发展。燕郊与河北涿州、固安等地有幸成为房地产市场的幸运儿。其中,燕郊尤为火爆。
   
    三河市房产管理局的统计数据显示,目前燕郊常住人口约25万,其中有10多万人在城镇居住,全部是2002年以后买房入住的。在房地产购买和入住的人群当中,90%以上来自北京。
   
    巨大的置业潮让燕郊的房价快速攀升,从2002年的1000元左右/平米到现在5000元/平米的均价,5年内增长了4倍。即便如此,与北京动辄过万的房价相比,燕郊的房价依然低得迷人。
   
    “户口让我的孩子今后可以在燕郊上学,也让我免去了回老家办理相关事情的烦恼。”2005年就在燕郊买下一套住房的徐女士告诉记者,她当时购房的价格是2850元/平米,比她看好的北京通州的房子每平米便宜将近2000元。据她介绍,从2002年开始,燕郊的房地产就开始渐渐升温了。“当时房价不过1000元左右,我的好几个老乡都买了两套以上的房子进行投资,我已经属于后知后觉了。”
   
    “买来自住的大部分是在北京创业的年轻人,或者是北京工作的中年人给外地老人买来异地养老。”燕郊某房产中介公司的梁经理向《中国经济周刊》介绍,“2002年前后燕郊放量的楼盘以低层低密度的田园式小区为主,因此投资的比例也不少,全国各地的都有。不少人在燕郊的房子不下两三处,不装修更不入住,就放在那里等着升值。这也让燕郊的好多小区入住率不足30%,有些小区甚至成为老年人集散地。”
   
    2007年,燕郊楼市集中放量。最新的统计资料显示,燕郊目前在售项目将近20个,其中不乏上上城、潮白人家、纳丹堡这样的百万平米以上的项目。
   
    “不是北京的北京”
   
    燕郊一位地方官员对《中国经济周刊》笑称,与平谷、怀柔等北京郊县相比,现在的燕郊更像是“不是北京的北京”。
   
    走在燕郊的街道上,随处都可以感受到北京的气息。
   
    连接北京和燕郊的930路公交车每隔三五分钟就开过一辆,满大街都是挂着京字头牌照的小汽车,甚至连许多店铺和单位的电话都使用北京的区号。
   
    “别看这里现在归河北,可早晚是要划归北京的。”在燕郊看房的“北京人”,听到最多的,应该是售楼人员这句信誓旦旦的话了。燕郊一位房产中介人员告诉《中国经济周刊》,目前在燕郊购房落户已经有了限制,现在不买,以后再想买房落户就难了。“限制落户,就说明燕郊有了划归北京的可能,要是无条件地落户,人太多,北京想要也不敢要了。人多负担大嘛。”
   
    “2004年底京哈高速路上的白庙收费站将拆除”、“2005年朝阳北路和两广路修通连接燕郊”、“北京地铁修通到燕郊”、“2008年前潮白河注水”、“新七环将燕郊纳入北京”,“机场路到首都机场只需15分钟”、“社区配备开往北京的专属班车”......
   
    尽管目前几乎无一实现,但在房地产开发商打造的概念中,燕郊和北京似乎已经越来越近了,近得似乎一觉醒来,燕郊就属于北京了。
   
    超载的燕郊
   
    “开发商售房时告诉我,电话有北京和河北两套,接打都是市话。可是入住以后才知道所谓的北京号不过是交换机,北京的朋友打我家的分机号码经常是无法接通,到头来依然要挂长途。”在燕郊购房的徐女士说。而她的手机费,已经因为入住燕郊每个月至少增加了100元的漫游费用。
   
    “1997年六小新建的时候,我们根本没有预计到现在会有这么多外地人涌进来,你看,我们学校现在每个班级都70人以上了。这给教学和管理都带来了很大的难题。”位于燕郊中心地段的三河六小的赵校长告诉《中国经济周刊》,学校难以承受大量移民孩子的到来。据他介绍,从六小分立出去的七小,目前情况也和他们差不多,每学期开学,都有很多嗷嗷待进的孩子。
   
    “上个月一个周五的晚上,我领孩子上完课回家,大概是晚上9点左右,衣服还没有脱完,整个小区就又漆黑一片了。”家住星河皓月小区的高扬(化名)告诉《中国经济周刊》,之前的几天,家里几乎天天断电,而燕郊开发区供电局给出的说法是那几天更换变压器,以后就可以不再停电了。“但是谁想到停电却越来越频繁。而近在咫尺的楼盘工地上却灯火通明。”经常性的停电现象改变着燕郊居民的生活习惯。多年不见的蜡烛又成了许多家庭的生活必备品。手机电池充坏,冰箱晃坏的事不时发生。住在紫竹园小区的郭先生至今心有余悸,不敢使用家里的台式电脑,而专门买了笔记本。
   
    40分钟到国贸的便利交通是燕郊开发商打造的另一个概念。2007年以前,由于930班车没有全天开通,出行的不便一度让燕郊的白天冷冷清清。这样的状况在2007年930班车全天开通以后很快结束,但燕郊居民发现,自己真的很“北京”了。
   
    “现在上下班的时候,我们已经和在北京挤公交一样疯狂抢座了,赶的点不好的话,连来3辆车你都不一定能有座。”徐女士说,很多时候不是北京城内的华贸桥、国贸桥堵车就是通州区北关堵车,堵上一个小时的也是家常便饭。40分钟到国贸已经成了理想时间。
   
    如果晚上加班赶不上930的末班车,则120多元的出租车费更让在北京工作的燕郊居民苦不堪言;由于从燕郊返京大多是空驶,正规出租车大都不愿意去,很多时候只能打“黑车”。
   
    930班车所属公司的工作人员告诉记者,930班车从最初的10几辆发展到现在的100多辆,仍然不能满足燕郊人的出行要求。“现在燕郊置业的入住率只有30%左右就已经这样拥挤了,真的住满了,不知道交通会糟糕到什么程度。”
   
    面积仅80平方公里的燕郊,随着5年内10万“北京人”的急剧涌入,相关配套设施捉襟见肘。这个置业的天堂正在失去它原有的亮色。
   
    缩水的宜居品质
   
    宜居,一直是燕郊引以为豪的地方。早晨清新的空气、楼层低密度小的田园小区、整洁宽敞的马路、40分钟就到北京大望路的干净大巴等,都曾使来燕郊看房的人一眼就爱上了它。但是,宜居的燕郊,似乎越来越远了。
   
    由于潮白河燕郊段常年没有流水,河水(挖沙挖出来的地下水常年不干)脏且浅,大部分河床裸露成荒沙地,让一些因为这条河而创意的地产,比如潮白人家、威毕欧溪谷、纳丹堡等显得有些滑稽。因为推窗迎来的,并不是河岸美景,而是随风扑面的沙尘。
   
    据记者走访发现,燕郊的楼盘大体分为三大区域:燕顺路区域、上上城区域和开发区中心区域。就居住的自然环境及楼盘设计来看,远离工业区的燕顺路地区因为距离潮白河和通州近,目前是燕郊最好的区域,甚至很多人都相信,那里会成为燕郊新的中心。
   
    然而,从星河皓月二期开始,之后的纳丹堡、美林湾、威毕欧溪谷等陆续在建,住宅楼已经越盖越高了。巨大的利润空间和疯长的土地价格,使开发商忘记了这个区域休闲的特点,30多层的高楼群起而立,让燕郊在一年之间就变成了一个大工地,只要有些许微风,漫天的尘土就随时会让你的满身满脸“层林尽染”。
   
    记者在燕顺路区域看到,这里的生活配套设施至今仍然基本为零,只是随着民工的大量到来,一些小吃和便利店才有了人气,但环境不如人意。居民购物要乘车辗转到三、五公里远的京客隆和行宫市场,有些大爷大妈甚至直接坐车到北京市大望路的沃尔玛,往返数十公里从北京购买生活用品。很多在北京上班的人也会从北京买生活用品带到燕郊,让燕郊一度成为“睡城”。
   
    位于燕郊正东102国道北侧的某楼盘,广告在北京曾经铺天盖地,一度在年轻白领心目中有很强的号召力。但是,几百亩土地上盖了近10万套房子,30层左右的高楼间距只有四五十米,冬天一半以上的楼层不见阳光,已经把整个小区内部变成了一个天井,根本不通风。
   
    燕郊的中心是迎宾路的公园附近,这里是燕郊目前最成熟的商业区、金融区和文化教育区。因为核心土地的稀缺性,这个区域只有北欧小镇、百花家园、怡景苑等数个中等规模的已建成小区。
   
    中心区域近年来人气很旺,“步行街的商服已经从2005年的7000多元/平米涨到了现在15000元左右。”一位步行街的商户告诉记者。但是越来越肮脏杂乱的市场,低矮低档的小门市房,以及混乱不堪随意涨价的摩的,四处乱摆的自行车和乱停的私车,还有油腻的露天大排挡和公园里甚至步行街上的粪便,都在提醒着人们,燕郊的房地产在发展,而有些东西却严重滞后了。
   
    停电可以换变压器,路破可以重修、商服和学校可以新建,但是对燕郊整体环境的破坏,却是永久的。
   
    “如果说交通问题是北京、燕郊两个政府之间的问题,那么,商业、教育、医疗等配套设施,就完全是燕郊自己的问题了,这些在规划方面就要充分考虑。如果完全推给开发商,那就是管理上的疏漏。”据中国城市规划设计院总策划师杨保军介绍,“基础设施分为两种,公共服务中的学校、医疗等是不赚钱的,政府一定要投资去建,政府不做就没有。商业则是赚钱的,没有需求的时候,商人是不会去的。所以这里还有一个博弈的过程,想居住的人希望商业成熟了再去居住,商人希望人住过去了我再去,这样相互之间就会你等我我等你,没有个五六年的时间不会热起来。所以,公共服务设施政府一定要抓,而盈利性质的就给它时间让它发育。”
   
    据记者走访了解,在燕郊置业的人群中,有人已经重新在北京租房居住;有人干脆就回到了北京的家里,只把燕郊的房子当作了升值的投资;还有的人在燕郊几经选择,还是决定在北京通州等地购买住房。
   
    燕郊的“通京”梦
   
    “通京”的努力
   
    “居住在新区,就业在老区,必然对交通提出了更高的要求,而像燕郊这样单纯依赖一条公交线路出行,势必对交通造成极大的压力,这一点,需要两个区域的政府从区域经济的深度去考虑,在思想上超越自己的管辖范围,实行政府间的合作,来解决交通问题。”中国城市规划设计院总策划师杨保军建议,在道路交通规划设计上,北京市和燕郊应该统一考虑,大力发展流量大的轨道交通,如地铁、轻轨等,“双方可以各修一半,然后进行衔接。”
   
    针对燕郊在发展中遇到的基础设施承载能力不足的问题,燕郊开发区规划建设局副局长于才军告诉《中国经济周刊》,这种情况已经引起了开发区的高度关注,他们正在加紧总体规划的制定,并且聘请了北京市的规划专家进行燕郊的规划,“以使燕郊的规划能够和北京的规划充分衔接”。于才军表示,如果交通上的互相融通完成以后,燕郊真的就不是“近京”而是“通京”了。燕郊和北京的通州、顺义紧密相联,如何与这两个地区协调发展,“我们有想法,但是具体能不能实施,什么时候实施,目前还无法说清。”
   
    “燕郊开发区的确有一整套规划,他们也和北京市接触了很多次。”三河市委宣传部的工作人员告诉《中国经济周刊》:“但是,很多情况我们要跟随北京的规划,比如预留地铁口,得北京留了,我们才能准备去接,不能我们先留着等北京接啊。”
   
    燕郊开发区管委会主任许春声在今年8月举行的燕郊开发区建区15周年庆典新闻发布会上曾经介绍说,燕郊遵循区域经济发展规律,已经提出了“变近为通、全面融入、依托北京、面向世界”的发展理念,其中,在基础设施建设上,按照变“近京”为“通京”的理念,已经加快了基础设施的对接,新建成的燕郊迎宾路北延工程将尽快与北京京平高速路完成对接,届时,从燕郊到达首都机场的时间只需15分钟,加上京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路、102国道复线等,使燕郊的进京通道增加到7条。在路通的同时,努力实现“电、讯、水、气”等设施的资源共享,通讯、供电、公交均已建成河北、北京两套网络。
   
    三河市市长张金波在接受媒体采访时曾表示,当前包括燕郊在内的三河市急需北京市支持的就是解决交通问题。需要北京市在审批、工程建设资金上给予大力支持,使三河市与北京有更多条交通通道,加强其与北京的交通联系,缓解北京东部地区对外交通的压力。
   
    “北京在做整体城市规划的时候,的确考虑周边的这些卫星城市,但是具体的规划进行到什么程度,目前领导们不在,我也不能明确地告诉你。”北京市规划委负责宣传的工作人员日前回应《中国经济周刊》的询问时说。
   
    “规划和梦想有好几年了,但是实施起来应该难度不小,因为巨额的资金河北能出还是北京能出?”一位开发区工作人员告诉《中国经济周刊》。
   
    30年的“划归北京”梦
   
    随着大量北京购房者的涌入,许多问题并非仅仅靠燕郊“通京”就能解决。
   
    拥有北京户口的燕郊居民,因为“人户分离”,医保等社会保障体系难以对接,在当地就医无法享受公费医疗和大病统筹。“家里的老人年高体弱,经常需要看病,但如果住院就得往北京市里跑,家人就要整天在燕郊与北京之间来回奔波折腾,上次我父亲做手术,还没痊愈,我母亲就累病了。”家住星河皓月社区的王先生感到很无奈。
   
    而没有北京户口的购房者,则有一部分心动于“燕郊就要划归北京”的传言,期待着在燕郊购房而得到的户口,有朝一日能随着燕郊的“划归”而变为北京户口。而深谙此道的开发商更是在这点上大做文章。
   
    从历史上看,建国之后,燕郊所在的三河市,便因其独特的地理位置而曾先后隶属于今天的北京市通州区、河北省唐山市、天津市和河北省廊坊市。
   
    国家住宅工程中心健康住宅专家委员会副主任开彦在接受媒体采访时说,从地图上看,燕郊深入北京市腹地,好像“很天然的”就是北京的一部分,但不归北京市管辖。“我认为,燕郊的发展可以更自由些、放得更开些,使它受北京市规划的影响,但是不受北京市规划的管束,为其留下较大的自由度。因此,我认为从城市发展的规划学上讲,燕郊将有非常广阔的发展前景。”
   
    “燕郊名义上是河北的一个小镇,实际上已经与北京血脉相连了!”三河市市长张金波在谈及北京与燕郊的关系时说。
   
    燕郊开发区规划建设局于才军副局长向《中国经济周刊》表示:“作为燕郊来讲当然愿意划归北京,但是国家行政区域的划分不是我们可以决定的。”
   
    “燕郊要划归北京的说法,我小的时候就一直在传,已经传了二三十年了吧?!”一位开摩的的燕郊当地人告诉《中国经济周刊》。“也就这些买房子的愿意相信。”他不屑地嘟囔了一句,开车走了。宋雪莲


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