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小产权房交易:全国紧盯北京宋庄画家村走势


来源:中青在线—中国青年报   时间:2008-3-12   阅读788次

    
    狭窄的胡同,尘土飞扬,路两侧堆满了柴禾,狗的粪便到处都是,39岁的画家李玉兰抱着1岁的女儿打开锈迹斑斑的铁门。一处普通的农家小院展现在眼前——5间上房、6间厢房占据了小院的大部分空间,院里的小池塘里只有荷梗和残冰。
   
    在距离北京城中心只有40公里的通州区宋庄镇辛店村,这处占地面积391.28平方米的小院,坐落在村子深处。如果不是因为一场房产官司,它一定不会成为千万个农家院中的“明星”。
   
    在李玉兰提供的大红“土地房屋使用证”上,“变更记事”一栏写着:“马海涛于2002年7月1日将上房5间、厢房3间出售给李玉兰使用”(后李玉兰加盖3间厢房)。下面,盖有辛店村村委会的大红印章。
   
    同样盖有辛店村委会章的一张手写“买卖房协议书”显示,李玉兰共支付了4.5万元,平均每平方米土地带房屋115元。而根据国家统计局的数字,2002年北京市商品房平均销售价格为每平方米4761元,两者相差逾41倍。
   
    画家李玉兰购买的正是所谓的“小产权房”。城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或村集体建设的房屋,拿不到国家发的产权证,所以被称为“小产权房”。
   
    我国《土地管理法》规定:我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市里的土地属于全民所有,农村的土地属于村集体经济组织或村民委员会所有。农民集体所有的土地的使用权,不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
   
    这部法律让城市居民去农村买房成了奢望。然而,高价的城市房和低廉的农民房之间的价格落差,使很多城市居民冒着政策风险在农村购置了房产。
   
    小产权房交易:后悔的总是农民
   
    随着几年来北京房价的飞涨,宋庄一带三四间房的农民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5万元以上。据宋庄小堡村村委会统计,仅房租一项,村民年收入就在750万元以上。
   
    看到自己卖过的房子飞速升值,很多农民不甘心。李玉兰认为,这是原房主马海涛把她告上法庭最重要的原因。
   
    2007年7月,通州法院判决:李玉兰是城市居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房,因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效,责令他们在判决生效90天内腾退房屋。而根据法院评估结果,卖主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。
   
    5个月后,北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效,李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定,造成合同无效的主要责任在于农民反悔,画家可另行主张赔偿。
   
    据宋庄艺术促进会的饶雪峰介绍,宋庄住有艺术家近2000人,其中300多人买下了农民的房子。2006年10月以来,被村民告上法庭的不止李玉兰,画家村有10多位。但李玉兰的案件第一个宣判。
   
    “只要村口有人拿着测量仪转两圈,农民和我们这些买房人两边都骚动起来”,59岁的齐兴猛在通州张家湾镇贾各庄买了一处农民宅基地建成衣厂,不久前,刚被卖主起诉。
   
    “买房注买房建工厂被起诉还可以理解,我买房办公益也被起诉。”70岁的画家裴俊义1999年在通州柴湖镇崔窑村买了一处农民房,开办了“夕阳红公益活动站”。5年后,主动找他卖房的农民反悔,将他起诉至法庭,一二审都是判决合同无效,原房主将当时购房款2.6万元返还。而当时,小产权房的问题还没有进入公众的视野。
   
    城里买房人靠反诉曲线救国
   
    今年1月3日,李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则,向北京市通州区人民法院提起诉讼,要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。
   
    3月3日,这一索赔案件在北京通州区宋庄法庭开庭审理,法庭没有当庭宣判。
   
    李玉兰的起诉并非心血来潮。北京汉衡律师事务所的张万臣律师认为,这是在现有的法律框架下,受损的城里人取得合理补偿的手段。“也就是曲线救国:把房子还给农民,但是要分享买房到现在房屋升值的利润。”
   
    因为这类土地纠纷案件层出不穷,北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道:“与会者同时认为,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外”,例外的情况是:“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。”
   
    日前,北京市海淀法院山后法庭相继审结的4起同类案件中,亦根据房屋的升值程度,确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。其中一宗案件中,农民须赔偿买受人45万元之多。
   
    “在海淀的案子里,买房人和农民所得利益的是七三开,买房人拿七,农民拿三。”张万臣认为,这在一定程度上可以遏制农民的起诉风潮,得不到利益的农民会知难而退。
   
    “六四分成我也满意,最低五五分成我也能接受。”齐兴猛说。在现有的法律框架下,合同肯定会被认为无效,唯一得到补偿的途径,就只有反诉。
   
    村委会:被忽略的第三方?
   
    “除了钱款补偿,这些案子还有一些可以挽回的地方。”律师张万臣认为,根据《民法通则》第六十一条,“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”
   
    他认为,根据我国土地管理法,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民出卖的只是房产,只是在出卖房产的过程中“地随房走”。房产卖出后,名义上农民的土地已经上交。如果法院判令返还给受损的一方,“返还对象不是农民,是村集体经济组织或者村民委员会”。
   
    “还应该追加第三方,村民委员会。”张万臣说,在房产转让协议中,村委会加盖了公章,而且村委会是土地的所有者,这个买卖房协议中应该有买房人、村民和第三方村委会,法院只审理两方是不对的。
   
    他认为,村委会盖章,实际上是土地所有人确认把地使用权转让给买房人,这是土地违法事件,应该有土地部门去纠正,而不是房主。
   
    另外,画家买房的作用不仅仅是居住,还有创作功能。画室就像画家的生产车间,这种无烟工业值得提倡。
   
    在以上推断中,村委会的态度显然是关键。据宋庄镇人民政府相关工作人员介绍,2007年宋庄镇的总税收达到3.73亿元人民币,继续保持高增长。而画家所带来的消费和产业链,起到的作用不可小觑。在《北京市“十一五”时期文化创意产业发展规划》中,宋庄原创艺术与卡通产业集聚区是十大创意产业基地之一。
   
    而艺术家也在期待着镇政府的回应,在中国宋庄网上,“小产权房纠纷——李玉兰案件引起全国关注”位列2007年宋庄十件大事之三。
   
    宋庄在酝酿着什么
   
    在宋庄,只要有记者模样的人到复印店复印材料,就会围上来一大批群众询问。这个官司输赢关系到全镇居民的利益。而宋庄的一举一动,正在被全国媒体紧盯。
   
    据统计,目前北京400余个在售楼盘中,小产权楼盘约有72个,占市场总量的18%。而深圳这类住房占的比重,更是高达40%至50%。
   
    2007年,小产权房问题浮出水面,各方热议。建设部2007年6月18日发布风险提示:城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。
   
    2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
   
    但各式各样的试验一直在继续。1月8日,中央电视台《第一时间》报道,北京通州出现了一些既像农场又像房地产的项目。1月15日,《新京报》报道顺义区南庄头村的绿民农业园项目是“大棚房”:既可以居住,也可以用来农业生产。北京昌平区小汤山镇讲礼村的温室大棚房,城里人承包农用土地,用“种地”的方式取得农地附带别墅30年的租期。
   
    广东甚至起步更早,2005年10月1日,《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》施行。率先打破了农地非经政府征用不得转为非农用途的旧制,开创了农地直接入市的土地市场新局。
   
    但该办法第五条同时规定:通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
   
    显然,从现有法律法规和经验来看,小产权房和农民房不可能取得合法的地位。
   
    在正在举行的两会上,全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海认为,在农村原建设用地上开发的住房,可经合法程序,将其纳入住房社会保障体系,转为经济适用房、限价房等保障性住房,缓解中低收入家庭的住房压力。
   
    全国政协常委、中国人民大学教授郑功成也表示,在不违反土地利用法规的前提下,让“小产权房”合法化。
   
    据内部人士透露,一个更加大胆的计划正在宋庄镇诞生,一份名为“宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见”的文件已经制定,并下发到各村委会。
   
    画家王立则说,他看过这个文件。该指导意见认为,村民一旦卖掉房产,就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后,村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。
   
    据王立则介绍,该文件认为,农民有权处置房产,无权处置宅基地,村集体有经营的权力。该办法不追溯以往,重点指导正在持观望态度的卖房农民,但至今“尚无一例按此文件执行”。该文件由于剥夺了村民的土地使用权,村民反对意见强烈。
   
    不过,这一切跟李玉兰并没有关系。3月17日是法院判她搬离辛店村的最后期限,而除了朋友的画室,她暂无栖身之处。她仍然视这个院落为自己的“家”,“冬天把小池塘冻裂了,我打算重新弄一下,再种上荷花,养上金鱼。”李玉兰说。本报北京3月11日电
   


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