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上海塌楼事故隐秘商业链条追查


来源:21世纪经济报道(广州)   时间:2009-7-1   阅读434次

    6月27日6时左右,上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故
   
    上海郊区城镇化过程中的开发和建设企业普遍存在开发量小、资质较低等问题,这成了类似事故的深层原因。
   
    【核心提示:倒塌楼向南10米,是一条河。这条名叫淀浦河的岸上,耸立着高达10米的巨大土堆;倒塌楼向北10米,是一个已经开挖了一半的地下车库。高达10余米的土堆,巨大压力挤压了大楼的南侧地基,大楼北侧地基则是一个刚刚开挖的地下车库,使得大楼的南北两侧地基受压程度严重失衡。这是一条致命的“三点一线”。】
   
    这是一条致命的“三点一线”。
   
    倒塌楼向南10米,是一条河。这条名叫淀浦河的岸上,耸立着高达10米的巨大土堆;倒塌楼向北10米,是一个已经开挖了一半的地下车库。
   
    在汛期来临前,没有人知道,“倒塌大楼、巨大土堆、地下车库”,这条致命的三点一线,是如何酿成的。
   
    同样不为外界知晓的是,在开发、施工这个链条上,也同样存在着一条隐秘的商业链条。新华社的消息说,楼房倒覆事故的开发商、施工方、监理方等方面负责人已被采取“适当控制措施”。
   
    事故发生后,上海市委书记俞正声和市长韩正迅速作出重要的批示,要求立即成立联合调查小组,彻底查清事故的原因,并从规划和施工许可,招投标资金的管理,施工图的审核等各个环节进行审查,并依法作出严肃的处理。
   
    在当前房市烈火烹油再度飙进之时,尤需冷静面对。火中取栗的结果将是多数人死于贪婪。毕竟,公共工程关乎人命,像上海塌楼这样的悲剧应该划上休止符。
   
    致命的三点一线
   
    自6月27日事故暴发后,连续三天,几辆绿皮大吨位卡车进场轮番进出,搬运着土石。秘密潜藏在这些土石中。
   
    事故发生的前一日,位于“莲花河畔景苑”北面的淀浦河岸出现了汛堤沉降的现象,防汛主管部门上海市水务局遂派人抢修河堤,并发现了土堆堆积过高的问题,连夜运走土石高达一万立方米。
   
    这一现象并没有引起开发商和建设方的重视,但却让联合事故调查组和专家组们找到了重要线索。
   
    6月29日,本报记者从联合调查组获得的独家信息显示,这令人匪夷所思的倒塌事件,看起来就是一个物理现象:
   
    高达10余米的土堆,巨大压力挤压了大楼的南侧地基,大楼北侧地基则是一个刚刚开挖的地下车库,使得大楼的南北两侧地基受压程度严重失衡。
   
    “上海的地产界有个‘老八吨’的说法,也就是每平方米土地只能承受8吨重量的意思。但这个只是一个平均数字,要具体地方具体测量。”一位了解此事的地产人士对本报记者评论说。
   
    “楼房右边河边堆积淤泥产生压力,一吨土有两吨力,左边又在建地下室,所以可能导致了这种楼房的倒塌。”一位业内人士对本报记者透露。
   
    致命的疏漏不仅于此。深挖的地下车库是另一个因素。一位调查组的组成人员观察后说,地下车库的挖掘过程并没有打“维护桩”。
   
    “一般而言,挖地下车库需要测算对于已有建筑的影响,这是常规。而且最好要打维护桩。”上述人士告诉本报记者。
   
    地下车库的施工和土堆堆放的“瑕疵”,叠加在一起,放大了隐患的危险系数。而且它们和大楼本身,构成了由南到北的致命“三点一线”,直接改变了地基的受压结构。
   
    “最后一根稻草”则是上海进入汛期的连日暴雨。从今年6月中旬开始,上海进入了汛期,较大的降雨量增加了土石自身的重量,前述物理运动在汛期来临后,开始发威,加重了土堆本身的重量,造成7号楼底层移位。
   
    6月27日的凌晨5点多,位于上海闵行区莲花南路罗阳路口的13层在建楼层整体“栽倒”,并造成一人死亡。
   
    本报记者获悉,由现代设计集团江欢成院士为组长、13位地质、水利、结构等方面专家组成的专家组,仍在为最后的结论做检测。
   
    关于是否存在大楼钢筋过细、存在建筑质量的质疑,相关人士都向本报记者表示,“这个认定还不好说,要根据建筑所需承载力的大小来判定。”
   
    谁在入股:镇办关联公司背景
   
    这个位于罗阳路599弄的莲花河畔家园,本是梅陇镇罗阳地区的最后一个“尾盘”。此前整个梅陇地区一般都由卢湾、徐汇等旧城改造和当地农民动迁房屋为主,从2000年之后,商品房的比重才大量增加。
   
    到目前为止,梅都公司的其它楼盘有位于景福路189弄罗锦新苑、位于罗锦路111弄的罗锦苑、锦梅路1258弄的春馨苑等。几大楼盘全部位于梅陇镇。倒塌原因还在等待最后的结论,但是倒楼背后的商业利益链条已经浮出水面。
   
    6月29日下午三点,本报记者拨通了正在派出所接受询问的张耀杰。张是这次倒楼事件重要的关系方“项目建设方”——上海众欣建筑有限公司法定代表人。
   
    “昨天我在派出所弄到晚上12点才回家去。”张耀杰告诉本报记者。张也是这次被“适当控制措施”的事故关系人之一。
   
    倒塌楼盘的建设方众欣公司由三个自然人股东组成,三人分别是张耀杰、夏建刚和陆晓云。三人分别出资1890万元、105万元和105万元。
   
    张耀杰本人亦名列梅都公司股东之列。梅都公司即是倒塌楼盘的开发商。开发商梅都的工商资料显示,该公司成立于1995年底,注册资金1800万,目前股东共有24人,法定代表人张志琴。
   
    梅都公司注册地点为上海市闵行区莘朱路968号。6月29日,本报记者在现场发现,公司的登记地址与上海市闵行区第四税务所同在一个大院,这个大院有一家名为上海迅豪置业有限公司(以下简称迅豪公司)的开发商。
   
    这是这次倒楼的开发商梅都和建设方众欣两家关联公司的背后公司,也浮出水面。
   
    迅豪公司本身的股本结构同样显示出其是梅陇镇下属的镇办企业,其创立初期大股东亦是梅陇镇征地事务所,法定代表人阙敬德,张志琴也是股东之一。
   
    2007年4月5日梅陇镇镇政府发布了一份《关于成立梅陇镇动拆迁指挥部的通知》显示,阙敬德彼时的职务是梅陇镇镇长助理、征地所所长。
   
    这些曾经在镇级征地服务所工作的人士在改制之后,分别成为了相关地产企业的负责人和自然人股东。而且多人在数家企业之间重复交叉持股。
   
    迅豪公司也曾是众欣公司的股东。工商资料显示,其2004年改制前,迅豪公司占众欣16.67%的股份,众欣的其他股东也大都是梅陇镇的镇办企业,如上海梅陇实业总公司、上海梅陇众欣商贸公司等。根据上海联合交易所2004年交易单显示,其余股东并未实际出资,所有出资都来自于迅豪公司。
   
    城郊城镇化的隐秘链条
   
    这些眼花缭乱的关系图谱,直接显示了三家镇办背景的公司,是直接或间接是由原闵行区梅陇镇政府下属企业改制而成,三家企业人员之间彼此流动。
   
    这让上海城郊城镇化过程中征地和建设商品房的隐蔽的商业利益链条浮现:这些企业普遍存在的开发量较小、资质较低的问题,或许成为了表层问题之下的深层原因。
   
    “90年代的时候,这种镇办企业开发房地产比较多,土地一般也都是征地来的。”一位了解此事的房地产人士告诉本报记者。
   
    本报记者了解,当时的政策比较宽松,只要500万的注册资金即可注册房地产企业,且并没有实行招拍挂的土地出让方式。所以大部分处于城乡结合部的乡镇,在征地之后,往往自己成立地产公司开发房产。
   
    也同样由于这个原因,这些企业所有的土地量比较有限,与开发量有关的地产企业资质也较低。由于资金的问题,此类企业在实行土地招拍挂之后,大多没有通过公开市场拿地的举动。
   
    这让下面的细节耐人寻味:本报查询到的2003年“上海市有偿使用地块一览表”显示,该地块为闵字(2003)197号,面积为42342平方米,容积率1.8,总建筑面积为76215平方米,中标价为4600万。
   
    以此计算,该项目楼面价为604元,历经6年开发,目前其售价为每平方米1.5万左右。土地成本仅占最后房价的4%。
   
    上海闵行商品楼“倒塌门”事件,并未让上海楼市降温。刚刚过去的这个周末,上海新盘持续井喷,6月28日,包括闵行万科城新花园在内,上海新开房源共计9个开盘单元,推出1369套共计155720平方米,这一天,一共售出了1359套。
   
    6月,上海楼市和气温一样火热。在6月25日的上海市政府新闻发布会上,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生告诉本报:“5月上海楼市均价13500元,比4月上升了2.1%,房价偏高。”
   
    莲花河畔景苑业主多数以每平方米1.2万均价购得的商品房,目前已经涨到1.8万,“退房,参考同地段房价补偿再购房的差价部分。”成为莲花河畔景苑业主声明中的一条坚守原则。
   
    “肯定有一方为错误资料”
   
    倒楼事故建设方众欣公司的财务状况比较奇怪,在2008年的财务报表中,其净利润仅为8.92万元。
   
    开发商梅都公司的资质是另一个疑点。目前的资质暂定为三级。
   
    2000年3月建设部出台《房地产开发企业资质管理规定》。按规定,三级资质房地产开发企业,需要满足:注册资本不低于800万元;从事房地产开发经营2年以上;未发生过重大工程质量事故;房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上等8个门槛方能入围。
   
    工商资料显示,梅都房地产开发有限公司注册资金为800万,至目前为止,除了位于罗阳路599弄的莲花河畔家园外;其已经开发的楼盘有,位于景福路189弄罗锦新苑、位于罗锦路111弄的罗锦苑;锦梅路1258弄的春馨苑,几大楼盘全部位于梅龙镇。
   
    根据本报掌握一份2006年上海市房地产开发企业资质材料显示,上海共有一级资质的房地产开发企业38家、二级资质企业244家、三级资质企业300家。而上海梅都房地产开发有限公司正属于1855家无资质企业中的一家,各级房地产公司一共2437家。截至目前,从上海官方房地产交易网“网上房地产”可寻的上海开发商数据为2792家。
   
    根据一份编号为第SH0432-DT-LHHPJY号的中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数办公室在2009年2月出具的一份名为《上海莲花河畔景苑专项测评报告》在评价企业和该项目时表示,“开发企业具备一定开发实力,成长性良好;社区规划与天然河道相辅相成,自然景观相对较好。”
   
    在评价该企业时,上述报告也较为委婉:开发企业具有一定开发经验,企业成长性较好,之后进一步强调:开发企业具有正处于成长阶段,项目操作经验不断丰富。总分为10分的测评,企业因素得分为5.96。
   
    有意思的是,根据上海房地网上查询到的资料显示,该企业资质等级为三级,资质证编号沪房地资(闵行)108号,资质发证日2000-10-1,批准从事房地产日期2000-10-1,资质有效期2000-10-1至2004-12-31。
   
    但上海市住房保障和房屋管理局查到该企业资质是从2000-10-1到2009-12-31,并不相同,一位律师在看了本报提供的材料后认为,“肯定有一方为错误资料。”
   
    上海楼房“倒塌”事件所引发的一连串“法律事件”
   
    6月27日晨6时许,上海市闵行区莲花南路莲花河畔景苑一幢在建13层楼房顷刻间倒覆在地,巨大的响动像一场地震震动周边。
   
    事发距今已经过去48小时,但是“余震”才刚刚开始。本报记者获悉,政府有关部门已组成事故调查组,并对开发商、建筑商、施工方、监理方等9人采取适当控制措施,莲花河畔景苑小区480余户业主中,已有255户联名致信上海市市长韩正,提出退房及赔偿损失等一系列要求。
   
    事件的下一步将往何处去?这到底是一起责任事故还是一起各种偶然因素综合导致的偶然事件?事发楼盘的业主及周边小区业主的要求能否得到满足?一切尚待厘清。
   
    两层法律关系
   
    不管是区分开发商和设计方、施工方、监理方的责任还是解决小区业主的退房请求,查明事故原因都是第一步。
   
    据专业建筑工程律师——上海市金茂律师事务所袁青律师表示,该事件中主要有两层法律关系,一层是开发商和设计方、施工方、监理方之间形成的与建筑工程施有关的工合同关系,厘清这层关系,是决定谁来承担事故责任的基础。第二层是开发商和小业主之间的购房合同关系,事故后续处理的焦点目前在于业主提出的退房和赔偿请求能否得到满足。“不管最终责任如何认定,是施工方的问题还是监理方的问题,业主请求赔偿的主体都是开发商,开发商将要承担的是违约责任。”袁青表示。
   
    记者获悉,目前上海已经成立了由现代设计集团江欢成院士为组长,13位地质、水利、结构等方面专家组成的专家调查组,调查组已经调阅工程勘察报告、设计图纸等相关资料,并找相关工作人员调查询问,目前调查组已将钢筋、水泥等材料送交有关单位检测,以确定建筑材料是否存在问题。
   
    事故原因目前尚无官方通报,但据人民日报报道,倒覆楼盘南边堆土过高和北边开挖地下车库可能是事故发生的最主要诱因。事故楼盘紧邻淀浦河,事故发生时,楼盘和河道之间堆积起高度超过10米的泥土,堆土过高可能压迫地基,导致地下土层移位、沉降,楼房地桩承受不了而断裂。
   
    另一方面,大楼的另一侧也在施工基坑(地下车库),基坑围护措施不到位,又逢一场暴雨,导致土体向基坑内侧滑移,进而导致大楼倒塌。
   
    谁来承担责任?
   
    “一般说来,就事故本身而言,其责任主体不大可能是开发商。”袁青表示。根据现有的资料分析,相对开发商而言,施工方和监理方的责任显然要大一些,作为专业机构与单位,也许存在疏忽与大意的过失。
   
    “按照法律法规规定的施工流程,首先要由勘察设计方进行勘察,比如地下有暗河没有勘察出来,导致施工中未考虑该因素,导致责任事故,那么勘察方要承担责任,但是从现有披露的事故情况看来,这样的情况应该没有。”
   
    第二步是设计施工图纸,审批后交施工方按图施工。施工中监理负责监督按图施工和工程质量。“比如说先做地下工程后做地上工程,再比如果要挖地下车库,根据现场的地质情况,要先做基坑维护,如打桩与做基坑维护墙,之后才能挖坑,以保证旁边楼房的土基不会往坑这边移。根据地质勘察情况,设计方要根据具体情况做不同的设计安排,施工方和监理方在具体施工中也要落实不同的施工方案。”袁青表示。
   
    “事故发生很可能是多种因素混合的原因,”袁青分析说,“但即使没有违反强制性施工规定,作为专业机构与单位,施工方和监理方在施工方案的编制、实施与现场监督方面,可能存在些疏忽与大意的过失责任。
   
    6月27日事故发生当天,莲花河畔景苑的业主已经联名致信上海市市长韩正,提出立即退还已付房款,请求有关政府部门协助业主即日起停止付房贷并解除贷款合同、赔偿合同金额5%的赔偿金、再购房的差价、精神补偿费及误工费等九项请求。
   
    “倒塌楼盘不能按时交付,开发商构成预期违约,这基本明确,该楼盘里其他未倒塌楼盘是否有工程质量问题影响交付,这要取决于专家调查组等第三方鉴定机构的鉴定结论,如果鉴定结论认为影响交付,那么开发商同样构成违约,如果认为无质量问题,不影响交付,那么开发商没有责任。”袁青表示。
   
    在业主们提出的九项请求中,除退还房款外还请求有关部门协助业主即日起停止房贷并解除贷款合同,沪上多名律师认为这有一定难度,因为贷款合同是另外一层合同关系,业主们不能以开发商违约为由停止付房贷,但可以在付了房贷之后,向开发商请求赔偿损失。
   
    目前,事故楼盘周边的罗阳七村等居民对房屋质量是否受影响亦有担忧,“如果鉴定下来有影响,那么开发商和施工单位构成侵权,这些居民可以提请侵权赔偿。”袁青表示。
   
    最新的消息是:政府有关部门已对开发商及其资金采取控制措施,本周六上午,闵行区有关政府部门领导将和业主见面,答复业主请求。
   
    上海塌楼事件折射地产深层矛盾
   
    张立伟
   
    6月27日清晨,上海闵行区一在建高13层、名为“莲花河畔景苑”的楼盘工地发生楼体倒覆事件,造成一名工人死亡。尽管目前楼房倒塌原因仍在调查之中,但这绝非一起非自然因素引起的事故。可以想见,若该楼盘不在雷雨中倒塌,而拖至交付,居民搬迁入住其中,倘那时发生悲剧,其后果不堪设想。
   
    政府应加快调查,彻查其中的“人祸”。无论是开发商、建筑单位还是监理机构,还是隐藏在利益链条中的“背景方”,只要涉及到相关责任,就要依法进行处理,为“潜在悲剧的承担者”——广大的购房者“讨还公道”,以儆效尤。
   
    尽管如此骇人的倒覆景象是一次偶然事件,但在国民对开发商印象极为不佳的今天,这是一些地产业者的“黑化”象征:价格高昂,质量低下。这一印象贯穿住宅商品化改革至今,随着房价的暴涨,已成为标志性的矛盾。
   
    2000年以来,中国经济迅速增长和住房制度改革令巨大的住房需求得以释放,而同期土地供应受于各地政府管制,造成了住房供不应求、价格翻倍上涨的现象。“卖方市场”刺激追逐利益的开发商弱化了建筑质量要求,期房预售制度令那些甚至需要排队才能购房的消费者被动接受楼盘质量和虚假的售楼宣传。
   
    地产业掀起这个时代中国最疯狂的淘金大潮,大量资质很低的项目公司应运而生。只要能够通过公开或者私人手段获得土地,“皮包公司”就可以推出自己的楼盘吸金。此次发生垮塌的房地产公司就存在严重的资质问题。
   
    众所周知,拥有巨大利润的地产业每一个环节都被视为可食的肥肉,寻租空间巨大,而这反过来也造成了住宅成本性上涨。我们认为,中国的房地产行业管理过于纵容地产商而忽视消费者利益。造成失衡的关键是供给链条中,存在地方政府(土地出让、税收等)利益以及部分个人或组织的寻租空间,这是导致房价过快上涨以及质量不佳的一个比较重要原因。
   
    一些地方政府,对房地产业的违规行为惩罚不严,令开发商违规成本很低。而监理单位直接受雇于开发商的制度安排,使得监理形同虚设;政府主管部门对工程建设质量监管因人手不够,主要着眼于防止较大安全质量问题等。日前,在刺激经济的背景下,地方政府又大力扶持地产业,比如调高容积率以及土地出让调整(例如发展商退回土地重新拍卖等事件)等。调高容积率的做法显示了政府政策倾向开发商的随意性。
   
    我们应防止这种地方政府行政力量造成一些操之过急的工程,如缺乏规划和科学论证,忽视质量监督等。高速公路、机场、桥梁、商场、体育馆等公共设施与公共建筑事关百年,也易因是公共工程而出现偷工减料等腐败问题,不可为追求短期刺激效应而忽视规划监管。
   
    在同样追求高速增长的韩国,1994年和1995年曾先后出现大桥和商场的垮塌事件,这是高速发展中的国家普遍存在的问题:繁荣让人们更喜欢日新月异的速度和外表的光鲜,炫耀性的挥霍与工程腐败紧密联系。而往往只能在很长时期后,才会暴露出普遍性的质量隐忧和风险,而这时,所有的惩罚已难挽回惨重的代价。
   
    我们希望此次倒塌的是开发商质劣价高的贪婪,而不是民众的信心。实现这一愿望的基础是一些地方政府能够放弃急功近利的心态,做好市场的“守夜人”,因为无论怎样指责开发商,在一个原本就势力不对称的“卖方市场”,只有政府做他应该做的事情,才能保证公众的利益。 (本文来源:21世纪经济报道 作者:陈小莹 孙小林 赵飞飞 衣鹏 梁赛玉)
   


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