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中国新的地王诞生说明了什么?


作者:inchenglong1234   时间:2009-9-12   阅读442次

    今年5月,开发商对一线城市优势土地的需求热情升温,到6月底骤然达到沸点。到了7、8月份,虽一线城市的地价飙升有所收敛,但二、三线的个别城市开始跟进,到了九月份,一线城市“地王”又再度涌现。
   
    9月10日下午,中国新地王诞生,中海地产70亿元夺长风地块:上海普陀长风6B、7C地块成功拍卖。最终中海地产公司以70.06亿夺下了长风地块,平均楼板价为22409.3元/平方米,溢价率达129%。长风地块6B、7C地块一举夺下“中国地王”称号。该块地在去年曾经遭遇退地和低价流标风波,而今年却迎来了猛然飙升,说明现状地产房市的什么问题呢?笔者认为有下列的一些因素影响着市场:
   
    一.抢宝地、经多家地产巨头血拼后推高了地价。近期地方政府推出的地块,地理位置、配套交通都比较优越,性价比较高。政府接连推出好地块全速推动了优质土地市场的持续升温。这次,开发商纷夺长风地是块“宝地”:据悉,长风6B、7C地块由两幅相邻地组成,东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路;总出让面积达到14.2108万平方米,按2.2容积率计算,总建筑面积为31.2637万平方米。无论是地理位置,还是地块规模,都可以说是今年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。其竟拍吸引了华润、中海、龙湖等近10家资金雄厚的地产巨头参与,推高了地价。
   
    二.现阶段的大牌开发商不差钱。幸运的是,仅仅半年的楼市复苏就让一大批濒临绝境的房企起死回生,多家曾经深陷资金链危机的公司,靠着上半年起的、市场惊人的楼房火爆销售势头而重获新生;“小阳春”的洗礼使开发商有了充裕的资金储备,尤其是龙头开发商在前期向股市融资了巨额资金,更是能在今朝生龙活虎地出现在了各地的土地市场,参与市场、激烈竟争、直至血拼造就了一个个新的地王。
   
    三.投资者规避风险和对后市的乐观。市场货币供应增量后,目前在一定程度上、市场流传着通胀预期信号,开发商觉得囤地是规避风险的较好办法。然后,明年地产市场能走稳走好的预期、也让开发商对明年的地产经营开发足够信心。因为,今年内我国的宏观经济只能是企稳回升,而明年的经济形势依旧不容乐观,国家务必要保住适度的经济增长率,就必须持续刺激全民消费,并进一步推动房地产业等市场的红火发展。再是,开发商综合考虑地王项目的收益空间、开发周期和资金占用等因素,认定高价地价格相对合理并是风险可控的。
   
      四.开发商需米下锅。从前年起至去年底,开发商资金曾经是十分紧张,拿地步伐是十分的放缓,造成开发商土地存量很少,面临断炊而无米下锅的压力。现房开商缓过气来了,有了钱买米(土地)了,岂不迅猛抢夺大米(土地)给个吃饱了?
   
    五.土地收入一直是地方政府最重要的收入。去年一年没怎么卖地,而拉动地方经济则需大量增加财政支出。所以,现阶段的地方政府对于土地收入的需求比较大。政府为了将地卖得快、卖得好价,必是推出多多黄金宝地。
   
    六.今年6月份开始推出的降低房地产投资资本金之政策,将从前的35%之比例降到了20%,使开发商的资金经营压力大大缓解,进而可加大拿地上的资金投入量。
   
    七.对于上市的巨霸地产公司而言,加大土地储备能增加股民信心,进而可进一步满足开发商的融资需求。
   
    以上是地王再现一线城市的主要原因。笔者认为,一线城市的黄金宝地、在近年将会是被地产巨头所垄断并瓜分;而该些地段的房价也是会居高不下的。
   


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